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针对监管端收紧银行涉房贷款规模，贝壳研究院首席分析师许小乐也认为，在具体政策执行时不同城市银行体系贷款政策将呈现差异化，主流银行贷款额度将向城市基本面较好、市场较稳健的核心一二线城市倾斜，但对于短期市场热度较高引发调控加码如银川、常州、沈阳等城市，购房贷款额度将有所收紧。
实际上，今年以来，监管部门持续严格落实房地产金融政策。近日，银保监会表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。
三季度房企发债规模超预期，四季度融资规模或下降
受融资新规影响，近期房企债券融资超预期发行。
贝壳研究院数据显示，第三季度(截至9月24日，下同)，房企境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，三季度发债规模刷新历史纪录。

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贝壳研究院高级分析师潘浩指出，从三季度结构来看，8-9月连续两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。
而从9月中上旬的融资数据看，全国房企境内外融资全面井喷。中原地产研究中心的数据显示，9月中上旬，全国房企境内债券发行超过605亿，同比上涨了44%，同时，美元融资也超过60亿美元。
中原地产首席分析师张大伟认为，市场传闻房企融资收紧，所以大量房企在井喷融资，过去几个月海外资本市场的动荡，基本封死了内地房企海外融资的可能性，对于部分房企非常重要的海外融资明显减少，少数融资也面临高价的可能性。但随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳，融资窗口再开，房企大额海外融资再次发布。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，近期加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。
潘浩也指出，下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速将会有所下滑。从融资成本来看，与上半年融资利率下降趋势不同，三季度境内、境外票面利率明显上涨，在融资环境趋紧与房企融资需求居高的环境下，融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或将保持增长态势。
“8月住建部与央行约谈重点房企后，再次向房企释放‘降负债’信号，并下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》涉及资产负债率等8项指标，其中涵盖之前网传‘三条红线’指标项。预计四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房企融资高度承压。”潘浩说。
对于融资收紧的影响，标普全球预计，受惠于销售市场的稳定化，多数受评开发商应有能力应对政策收紧，预计银行间市场的再融资额度减少(减至开发商即将到期债券存量的70%-90%)对受评开发商的影响较小。但如果上交所的公司债券发行额度也严格削减，则政策收紧对开发商的冲击会更大。
潘浩表示，四季度融资规模大概率保持环比下降，因此将进一步加大房企销售端压力，房企为冲击年度目标，抢占“中秋十一”双节假期市场，或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。
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