地产周期仍处成熟阶段，REITs市场驱动力较强( 二 )

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持续高需求驱使租金和占有率维持高水平
2011年以来，几乎REITs涵盖的所有类型地产，住房占有率呈现逐年增高的态势，因此，住房租金处于高水平。
来源：REITWatch 2020年1月报告及REIT网站
说明：
1. “至今”指截止到到2020年3月。
2. “扩张阶段（到新波峰）的累积回报率”“扩张阶段（到新波峰）的年均复合回报率”，计算数据截止到2019年12月底。
虽然由前面的分析可知，这次地产的扩张时间增长了不少，但是这并不意味着马上会进入衰退。
因为从地产的周期分析并结合基本面可知，本次地产扩张阶段仅90个月，远小于之前两次周期中扩张阶段的平均值160个月。
最重要的是，从累积回报率来看，2008金融危机造成的地产市场低谷到现在，总回报率不及以往周期的同期表现，证明扩张阶段尚未结束。

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退一万步讲，即使美国经济真的进入衰退，股市低迷，REITs也能表现相对较好。
因为REITs天然具有股票和实物资产的双属性，所以与除REITs外的股市相关性较低。
这也就是为什么REITs常被作为抵抗经济衰退风险的资产之一。

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原数据来源：UBS, Bloomberg, NBER, Cohen & Steers
由上图可知，REITs的收益更稳定，比一般的股票更适合在经济衰退作为投资标的。
而且，比较有趣的是，REITs可能受地缘政治影响较低。
比如美国全国房地产投资信托协会研究发现，随着贸易摩擦在2019年5月加剧，REITs与一般股票市场指数之间的相关性急剧下降，跌至30％以下，远低于近年来的平均水平，即超过50％。
这是因为REITs的标的主要集中在美国境内，受贸易战影响较少。所以，这证明了与一般股票投资相比，REITs的投资在一定程度上还能降低政治风险。

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来源：Nareit Economic Outlook 2020
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小结
从地产市场的基本面来看，新建住房供给仍未达到上一周期的平均水平，说明市场供给仍有增长预期，本次地产市场周期被拉长。
市场的供不应求和活跃的私募交易使得租金和房价居高不下，但这并不意味着REITs会有“泡沫”，因为REITs标的的市价长期低于价值的，即普遍被低估了。
另外，REITs的商业抵押杠杆，作为地产市场衰退的先行指标之一，其整体的下降证明了REITs的资产负债表更加稳健，能更好支持未来运营。
事实上，直接从地产市场的整体表现就能看出，本次地产周期仍处成熟扩张阶段，因为扩张阶段的整体回报率未达前两次周期同期的平均水平。而且要知道的是，REITs和一般股票虽然都是在交易所流通交易，但REITs的驱动力主要来自房地产市场周期，而不是像其他上市企业一样，主要受宏观经济影响。
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