全部“超募”！300亿抢购！首批公募REITs彻底火了！最低配售比例仅1.5%( 三 )

鹏华前海万科 REITs 是目前国内唯一的公募 REITs，基金通过增资方式持有目标公司股权至 2023 年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023 年7月24日期间前海企业公馆项目 100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。但目前基金所持股权市值占基金资产总值比例在逐步下滑。2021Q1 比例仅为 11.45%，与基础设施 REITs 规定的 80%以上的基金资产投资于基础设施 ABS有很大差距。基金上市初期为小幅折价，在 2016 年 1 月中旬转为溢价，在 2017 年 8 月起又出现折价，且折价幅度持续增加，2018 年至今折价幅度有所回调。截止到 2021/5/7，折价率为 6.40% 。
由于基础设施REITs为封闭运作，封闭期限较长、流动性较弱，所以大概率在上市后折价交易。但从鹏华前海万科 REITs 以及香港领展(Link REITs)的经验看，上市初期往往是溢价交易，而后才转为折价交易。随着基金越接近到期日，则基金折价率逐渐缩窄。因此，可把握基础设施 REITs 上市后的投资机会。
不过，目前对折溢价还很难判断，等上市之后市场才能给出答案。
此外，香港领展 REITS上市初期也呈现溢价后期转为折价的情形，据悉，领展( Link REIT)是香港最大的 RETS公司，业务涵盖投资和管理多元化的物业组合，以购物中心等商业物业为主，资产分布香港、北京、上海、广州、深圳、伦敦及悉尼。领展主要通过优质资产的收购、提升和持有驱动公司的业务增长。截至2021/2/25，领展的总市值达1547.78亿港元，占香港所有 REITS产品总市值的62.44%，是香港 REITS领域的龙头公司。
而从基础设施公募REITs交易存在涨跌幅限制来看，上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10% 。
基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×(1±涨跌幅限制比例) 。
需要指出的是，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
中金公司研究部曾表示，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
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（文章来源：中国基金报）
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