商业市场调研怎么做市场调研的四个步骤( 二 )

租金价格和产权售价是体现租金变动的关键点，因而对这两个数据的调研非常重要，并且要保证数据的准确性。需要注意的是，调研中得到的租金价格数据在很多情况下并非一手租金，而可能是经过数次转手、包含转租人盈利的二手租金，这些数据含有“泡沫”，不能真实地反映市场收益。如果采用二手租金价格进行测算，得出的其他数据必然也有问题。因此，要首先分析调研到的租金价格是一手租金还是二手租金。
（二）商业地产调研的对象
1、商圈
商业地产比拼的是项目地段，更是对于一座城市中商圈价值的认定。在此，我将商圈分为三种：比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。
（1）增量商圈是指商圈已形成，且客流、市场在不断增加的商圈。比如北京的CBD区域，随着写字楼、商场等项目的不断增加，以及人口的不断集中，导致商圈还处于增长中，在此类的商圈中的商业需求仍不断的被制造出来。举例来说，在此情形的商圈中，由于人口导入后，餐饮需求会持续旺盛，所以租金仍然有增长性。
（2）稳定商圈中是指地块区域已近饱和状态，贸然再加入商业项目会造成商圈内商业生态的波动情形。在此类商圈中的经营压力非常大，需要比拼项目的硬件因素（如空间、动线、环境等），也需要比拼软件因素（如调性、品牌、运营等），这会直接使得租金难以快速增长，反而可能会加大运营成本。但此种商圈的好处是租金长期利益可见且比较稳定，非常适合进行项目进行金融化测算。
（3）塌陷商圈是指由于某种原因导致商圈萎缩或衰退，在这种商圈中一定会存在恶性竞争、持续衰落的情况。一旦增加有新项目，便会使得整个商圈中类似项目中的商户营收下滑，此时别说涨租金了，能维持租户不走就已是很优秀的业绩。

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2、商业地产调研的目标认知
我们知道，在商业地产收并购中，往往有财务调研、法律调研与商业调研这三者。表面看三者调研内容差别不大，但是在实践之中，商业调研才是核心。因为一座商业地产好不好，财务不好只是果，有法律风险也只是果，但只有商业调研才能找出因。
所有的商业地产项目，都要面临招商、管理、运营等工作，但如果不被市场所认同，也无法盈利，那么消费者、投资人、经营户对这种商业自然不会感兴趣。相反，如果人们的认同度很高，踊跃购买、投资商铺，踊跃开业，那么项目就会顺利进行。由此可见，有市场认同的商业地产，才是值得去调研的目标。
这种市场认同的把握，相比较是一种具有主观性的认定方式，例如在不同时间、不同城市、不同地点、不同对象、不同方法，所得到的结果也不同，如果调研人员没有长期从事商业地产，那得到的认知结论可能就是虚假的。
但不考虑市场认同的问题，就无法真实获得自身项目未来竞品的情报信息，也无法考虑到差异化以及对标措施，所以一定需要有长期商业地产经验的人来判断认同度。
三、商业地产调研竞品参考
每个商业地产都不可能完全脱离商圈而从事完全不同的业态，它不仅需要消费者的支撑，还需要经营者、投资者的支撑，这些支撑恰恰现实地存在于商圈内，其特征、需求、喜好等在现有商圈内已经部分或全部展现出来，只是没有得到充分发掘而已。竞品参考调研就是把与准备开发的商业相类似的商业找出来，建立参照系，重点研究、提炼、分析它们，找出优势和劣势，找出其核心卖点，找出竞争的重点、相对的难点。

商业市场调研怎么做 市场调研的四个步骤( 二 )

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