商业市场调研怎么做市场调研的四个步骤( 三 )

（一）确定框架
通过定量调研和定性调研，能够确定商业的大框架，竞品调研能够对目标项目进行细化。但需要注意的是，拟定新的业态不能超越现有的商圈，否则将承担巨大的风险。我提倡创新，但要绝对避免激进的做法。商业是现实的、客观的，基于现实而又高于现实是最佳的商业开发运作模式。靠看PPT做出的决策能否落地，需要的是前期大量的分析与积累，找到合适的参照系后模仿并超越，才能够形成真正的创新。脱离了基础数据、项目的参照，所谓的对标与模仿是无法继续的，只会形成损失。
所谓确定框架，是指分析细节，抽出相同、寻找不同，并认真研究如何克服，要像放大镜一样放大商业业态，使其优缺点一目了然，从而帮助开发商在原有商业的基础上适当地提高或者弥补不足，逐步完善各个环节。

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（二）商户调研
商业地产开发是一种持续的商业运营行为，需要大量的经营者，即商户。也就是商户是支撑商业地产项目的一个运营核心，只有商户稳定、踏实经营，整个商业项目才能持续盈利。
所以对于商户的调研，就是要了解整个商圈之内对于消费需求是什么，并在调研的过程中，去伪存真排除干扰。一般主要考虑以下方面：业态分类、数量支撑、面积支撑、价格承受、转租金、转让费、流水额、意向度、门槛承受、联系方式等。
四、如何撰写市调报告
商业地产市场的市调报告，其实是对市场研究的一种表现形式。与仅仅填写一份或几份楼盘市调详表不一样，它的视野更开阔，敏锐性更强，取决于市调人员的商业地产经验与素养。常规完整的市调报告大致包括这样三个部分：
（一）区域概况
区域概况是商业项目区域特征总结，主要是指所研究区域的历史发展、人文环境、市政交通和生活环境等各方面基本状况的一个概括性的描述。由于商业地产的地域性特征强烈，所以对于区域概况自然也就成为任何一份市场分析报告的基本点和出发点。好的区域概况，首先应该是观点鲜明，内容简洁。由于区域概况的内容覆盖面很广，初写报告的人往往不是茫无头绪，便是长篇累牍的泛泛而谈。区域概况的编写要更上一层楼，最好能在叙述描绘前，用简练的语句归纳总结出该区域有别于其他区域的显著特点。
（二）目标区域的楼盘情况
对目标区域的商圈罗列和阐述应该是市调报告的主体部分。
要将这一部分做好，第一步应该学会分类，分类是为了便于说明问题。商业地产项目由于种类不同、业态不同、人口不同，导致项目都是非标性项目。所以一定要对商业地产项目进行基础分类，再根据研究的课题，如何有重点地逐一进行详尽的客观描述。要在在大量详实的原始资料的基础上，筛选部分细项，或列表或叙述，有条不紊，努力做到完整表达，以便使想要知道的东西能一目了然。
【商业市场调研怎么做市场调研的四个步骤】

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（三）报告结论或建议
科学的结论不是归纳便是演绎，对因果关系的追寻将给我们带来准确的结论。对市调结果的共同点和差异点的分析，以及对形成这种状况的根本原因的深究，是报告结论的关键的部分。
这种共同点和差异点的分析，一方面是关于产品结构的，另一方面是关于需求结构的。一份好的报告，除了应该对未来的发展趋势中的供求关系有个宏观预测外，更应该在一些细微的结构方面，有所独特的见解。

商业市场调研怎么做 市场调研的四个步骤( 三 )

商业市场调研怎么做市场调研的四个步骤( 三 )