商业市场调研怎么做市场调研的四个步骤

早上有位朋友问了我一个问题，大意就是如何去做商业市场调研，想了想，好像在七八年前写过这方面的内容，所以完善了一下，再次发出，也算是一个梳理吧。

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一、商业地产的调研方式
通常来说，商业地产的开发、收购、招商运营前端都需要进行市场调研。这是开展所有商业地产工作的起点和关键点，如果市场调研工作做得扎实，整个项目工作将水到渠成。相反，如果市场调研工作出了问题，项目定位、项目分析、商业运营等所有工作都会受到影响。
但是如何做调研才能称之为“扎实”？这个是有一定的区别的，目前市面上很多的调研行为，要么是委托外包给第三方，要么是依靠一些网站机构的统计数据。从理论上他们确实便捷，但是实际效果并不理想。一是缺少了数据的真实性，二是缺少对于项目地块、地块、城市、人口的系统化理解与反思。
所以真正能够称为调研“扎实”，在我看来就是现场实际勘察，一圈圈的走访、一圈圈的观察、一户户地去看。只有这样，才能称为“扎实” 。我们当年为了调研项目，从海口市政府步行到海南省政府，全程19公里，都是靠自己走下来看周边的项目。看珠江广场，也是靠几个人把所有的写字楼全部走一遍后才能进行初判。商业地产调研如果脱离了这个工作，用住宅土地的快速调研，那就一定会产生错误的偏差。
二、商业地产调研的方法与对象
（一）商业地产调研的三种方法
1、数量积累法
所谓数量积累，就是对目标商圈内同类业态下各业种的数量进行累加，包括商铺面积、商铺数量等，这些数据能够反映市场的大小，通过它们了解市场与重点定向的目标。这种方法最重要的作用就是判断项目的可行性与现有商圈内的业态配比关系，这是调研的核心目的。
运用数量积累调查，就会发现在整体市场中，何种业态居多，分配是否合理。每种业态的配比关系，体量面积布局，这些都需要通过对商圈内的整体调研后统计得出。这不是简单地拍脑袋想出来的，而是实践中现场一步步调研出来的，然后根据拟定项目的总体量、拟定业态分布后一项项推导与计算，只有合理配置业态配比关系，后期的招商、经营管理工作才会顺利。实践中很多企业过于相信第三方机构与网络数据，不懂得项目之间的关联性，将很多与自身业态无关或关联性不强的项目强加进来，最终导致了数据的偏差。
2、业态排除法
业态排除法是指在商业调研时，将商圈或周边不相关的业态进行排除，以求得到净值。例如在进行餐饮业态调研时，就要把非主要的超市业态排除。
通过净值，我们可以知道相应商业业态的具体数量，从而考虑是否有足够的市场容量以便于能否进驻。不对净值进行调研、分析，不了解其中的配比与竞争关系，否则将会面对巨大的风险。有的开发商在开发商业地产之前没有对市场容量进行详细评估，而是根据自己的喜好和资金实力建立大规模、高档次项目，但是建完后无法招商、就是因为前期对市场容量是否有空间存在调研缺失。
3、租金调研法
租金调研法是指对项目周边租金价格进行摸底调研后，通过了解租金变动，寻求项目的价值。通过对租金价格的差异，调研人员对不同市场租金价格的最高值和最低值会有所了解，然后反推可以够判断商业项目的价值以及整体收益，有经验的人员甚至能够判断出项目的经济总量、竞争度、总规模、认可度等数据。
此外，租金还能反映在售商铺的最高单价、最低单价以及平均单价。很多商场、专业市场都对商铺进行了分割，商铺的租金价格和销售价格也反映消费者对商铺的认可度以及当地市场的繁荣程度。在一般情况下，市场越繁荣，商铺的租金价格越高，销售价格也越高，二者呈正相关关系。

商业市场调研怎么做 市场调研的四个步骤

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