质量纠纷、延期交房、烂尾频现多地收紧预售或试点现房销售( 二 )

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商有资金快速回笼，及扩大规模，赚取更多利益的需求。开发商为了快速回笼资金，往往会采用预售的方式，而在项目彻底完工之前，预售回来的资金其实是不能挪作他用的。很多开发商不愿意眼睁睁看着钱放在那里，会选择挪用监管资金做其他投资或者其他用途。此外，很多小型房企此前还涉及P2P等小贷问题，资金多用于补窟窿。
“此前立法上惩罚力度不够大，立法上的处罚和开发商违反资金监管所获取的巨额利益不成正比。而开发商是逐利的，当违法成本远远低于可能获取的利益的时候，很多开发商会选择违法挪用。”王玉臣说。
负债高企资金压力大增
的确，与巨大的债务压力相比，处罚对于房企来说只是九牛一毛，“找钱”成为众多房企的主要课题。8月20日，厦门建发集团有限公司宣布拟发行2020年度第四期中期票据，发行规模不超过15亿元，期限为3+N年。
募集说明书显示，本期票据募集资金拟用于偿还债务融资工具，不用于房地产业务，不用于金融行业及相关任务，不用于购买理财。
实际上，截至募集说明书签署之日，厦门建发代偿债券余额760.81亿元，其中超短期融资券待偿还余额85亿元，中期票据及永续中票待偿还余额212.5亿元，定向债务融资工具代偿还余额93亿元，公司债待偿还余额307.55亿元，企业债待偿余额10亿元，资产证券化产品待偿还余额52.76亿元。
此前，8月13日，华南城宣布已于12日完成发行于2021年到期的2亿美元，利率为11.5%优先票据。同日，旭辉控股集团公告，于12日该公司及附属公司担保人就票据发行与初始买方订立购买协议。达成若干完成条件后，公司将发行于2023年到期的12亿元，利率为5.85%优先票据。
在房企债务压力下，融资动作加速。中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811支合计融资额高达6242亿。
“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟说。
“现在对于企业来说资金流是最重要的。”一位房企人士表示，今年下半年和明年房企面临着超过1.5万亿元债务需要归还，对于本已资金链紧张的房地产行业来说，压力从未减少，这也是为什么越来越多房企不惜高息发债融资。
张大伟表示，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金，房企抓紧窗口期增加一切融资手段，尽量大额度融资。虽然部分企业融资成本低于6%，但也有企业融资成本超过13% 。
事实上，此前的问题房企泰禾的半年报显示，今年上半年，泰禾集团先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按时兑付。截至8月15日，泰禾已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从近18个月新增发债与到期债务关系看，2019年期间新增发债相较于到期债务走势基本有1个月延迟，而进入2020年后两者走势基本一致，即偿债高峰也是发债高峰趋势加强。从现有债券规模统计看，自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿，房企偿债压力不断增强，发债需求将长期保持高位。
取消预售制呼声再起
近日，丹阳市住建局指出，为了有效降低预售商品房交付风险、防范化解矛盾，8月18日起，丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作。

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