质量纠纷、延期交房、烂尾频现多地收紧预售或试点现房销售( 三 )

据悉，预售资金第三方托管模式，是由政府提供专业的第三方资金托管平台，购房者、开发企业和托管机构共同签订商品房预售资金托管三方协议，约定将预售商品房的贷款资金汇入第三方托管账户，托管机构再根据托管项目的工程进度节点，按照正负零、完成主体结构1/2、完成主体结构封顶、完成工程竣工验收运作表签发、完成初始登记等五个节点，分别进行有条件分期受限支付，确保预售项目托管账户资金的安全。
8月中旬，衢州市《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》，将加强商品房预售资金监督管理。要求商品房建设项目地下空间及地上部分合计工程造价的130%作为商品房预售资金重点监管对象，资金额度为每一支付节点时至商品房交付条件具备时剩余工程造价的130% 。
福州方面，《福州市商品房预售资金监管办法(试行)》指出，新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍。
对开发商提取预售款的节点与工程施工进度挂钩，《办法》规定，主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60%；项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85%；项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；新建商品房项目在办理完《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。
王玉臣表示，由于对资金监管不到位而引发的问题越来越多，例如烂尾楼的发生往往源于开发商挪用监管资金。随着地方维稳、维权事件增多，地方政府逐渐发现预售资金监管风险，促使更多地方政府加快对预售资金监管的完善。
王玉臣认为，下一步应进一步完善立法，增强监管资金公开化、透明化，加强违规房企处罚力度。另一方面，此前海南全面进入现房销售制度，这是个很好的信号，下一步逐步减少预售项目比例，试点现房销售。这样不仅可以最大程度减少上述纠纷，也可以抑制企业无限制高杠杆扩张，降低房地产企业的资金风险。
事实上，有消息人士称，监管层已有实行现房销售的想法。日前，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会时，有监管层人士表示，预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论。
此外，王玉臣建议，购房者购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查。看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。“现在网络十分发达，这些核实即使不通过专业律师的配合也可以实现。比如可以在中国裁判文书网上输入开发商的名称，查找关于开发商的相关判决，进而查看是否存在上述问题。比如可以在天眼查或企查查上查看开发商及关联公司的概况，尤其是关注法律风险及行政处罚栏。”
（文章来源：经济参考报）
(责任编辑：DF522)

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