王广宇：后疫情时代房地产行业变局( 二 )

其次，房子虽是好的投资品，但在当下可能不合时宜。40年改革开放之后，我国居民最大的财产就是房子，财产性收入的根源跟房价和房产，作为一个保值增值型的资产是分不开的。十八大以来提出要增加居民的财产性收入，大家可以看到我国居民的财产管理中升值最高的资产便是房地产。作为居民的财产性收入，房产是目前为止所有的类金融产品里面不二的选择，甚至负利率收益非常低的情况下，房子成为居民的财产里面最重要的压舱石。目前中国的金融市场尚未能提供更多的创新型、有足够收益率、有降低风险的产品，因此目前选择房产的人更多。对于有足够多的金融资产和相对有足够专业经验的人来说，目前是进行房地产投资的良好时机，但对于财产收入不是非常充裕的群体来说，由于房价的波动性较大，较高负债会形成较大的负担。
最后，房地产行业的区域性和结构性错配问题。一是老龄化趋势下年龄结构的错配。老龄化背景下，中年以上的中产阶层在过去几十年的收入和财产管理生涯中升值最大的投资就是房子，随着老年期退休的到来和寿命的延长房地产会成为仅剩的资产。对于年轻人来说便有购置新房子的需求和选择。二是地区房价错位导致的房地产错配。对于有购置新房需求的年轻人，在房地产信仰的理念之下，像北京、深圳这些一线城市的房子买不起，但是三四线城市也许可以买三套，这个问题在中国是个有特别深刻的结构性、区域性代表的一个问题，国人的房地产信仰还需要比较长的时间去改变。对于房地产投资需要投入更多的理性思考才好做出选择。
未来房地产格局需注重新产城融合
对于疫情冲击之后的房地产行业来说，各房地产企业表现不同，未来房地产行业的发展依旧任重道远。
【王广宇：后疫情时代房地产行业变局】第一，房地产企业需开拓更多与城市更新相关的机遇。房地产这个行业会细分，有一技之长的专业化公司会更成功。因为中国的城镇化过程中，快速建设使得很多城市具有非常大的更新机会，如深圳，虽然新供给土地在大范围减少，但深圳做的最好的房地产商基本上都是做城市更新服务的。同时新三线城市特别核心涉及城市更新和产品升级的的地产商未来发展前景会更加广阔。
第二，新产城是未来房地产的发展趋势。居民选择购置房产除了有居住的功能之外，还有很重要的工作和社交的功能。因此专门做园区、产业融合或产城发展等领域会是未来的发展方向。新产城结合，就是要把产业资源、金融资源、居住环境、生活环境及商业融合在一起，这种业态应成为未来城市发展的重点。未来城市应该是若干个散点，大范围上丰富几个平方公里，如果一个城市拥有丰富的散点式的产城，就不会出现大城市病，不会出现城市堵塞，居民幸福指数将会更高。
第三，在房地产企业里，交易服务、增值服务及专业服务的公司升值空间更大，如雅居乐物业、碧桂园物业、贝壳等公司，做创新服务的功能为这些公司带来很大的发展潜力。
第四，我国房地产行业格局仍有很大的变革空间。中国房地产行业规模较大，但行业集中度较低，难以形成较强的巨头整合，无法形成如其他行业类似的完整结构。未来中国地产公司最理想的结构可以参考银行系统的发展结构，大中小各种规模、各种特色的企业根据其定位进行发展，进而形成一个比较多元化的生态。避免这个行业既不要变成若干个巨头垄断，又不用回到过去小散乱舢板渡江的状态。