中国房企海外投资“大溃败”( 二 )

这个项目，被视为万达迈向国际化的开始。“万达七八年前就提出国际化，但一直没敢走出这一步，直到2012年收购了美国的AMC院线。”他曾在2015年10月做客美国哈佛大学公开课时称。他曾不止一次在海外公开场合阐述过他的蓝图，除了哈佛，还有牛津。
“世界那么大，我想去闯闯。”那一年，不止万达一个大型房企宣布了国际化战略，准备大规模进军海外市场。
彼时的分析，大部分人把房企出海原因归结于2010年-2013年那轮国家针对房地产业的调控。
国内大批声音喊着房地产的“黄金十年”已经过去，海外融资成本低，市场又大，更重要的是，越来越多的中国财富阶层海外置业，仅就这一块市场，就有巨大潜力，不少企业高喊“到国外做中国人的生意”，信心满满。
“虽然影响因素很多，但房企走出去，并不是一厢情愿的事，当时国家从政策层面上来看，是持鼓励的态度。”聂梅生说，“尤其是金融方面。”
2014年工商银行投资银行部有关人士在接受媒体采访时曾坦言，万达、复星海外投资多个项目均是工行操作。
其中一种方式是常用的融资方式-并购贷款。据透露，2014年6月万达收购马德里西班牙大厦项目就是借助了工行提供的并购贷款。该项目的收购金额为2.65亿欧元，加上增值税等，预计交易成本超过3亿欧元，最终通过万达地产及其子公司资本金出资和工行的并购贷款共同安排。
“内保外贷”是当时被更普遍运用的方式。在预先获准的对外担保额度内，境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保，境内公司反担保境内银行，最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款。
有专家曾分析，如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态，“以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆。”
“第一批出去的房地产企业，基本上都是国内的头部，买买买为主，万达、万科、绿地、SOHO等房企巨头在全球多个国家的核心区域收购优质资产，尤其是美国、英国等发达国家。但是从2014年开始，房企出海的方式就发生了变化，他们开始把中国模式复制到国外。”聂梅生说，这是后来很多企业遇到麻烦的开始。
但在那几年的时间里，出海的大小房企们个个意气风发，并没有意识到海的另一边，在接下来的几年时间里，迎接他们的究竟是什么。
通过机构发布的海外投资规模增速数据，可以从侧面感受到2013-2016这三年，整个市场的情绪。
仲量联行数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，交易额突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史纪录。2014年,165亿美元,比2013年增长46% 。2015年，251亿美元，同比2014年高出近50% 。2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长近53% 。
一路都是“新高” 。
刹车：千亿归零
遗憾的是，两年后的2016年，上述工行人士所提的万达收购西班牙大厦的项目被原价卖给了西班牙当地的企业，当地媒体曝出的原因是马德里市政府拒绝万达集团对西班牙大厦主外立面进行拆除重建的改造计划，而万达的初衷是将西班牙大厦改建为一座配有办公区和商业区的豪华酒店。
对于原价这个说法，有媒体提出质疑，“如若考虑2014年和当下的欧元兑人民币汇率，万达此次可能亏损约1亿多元出售。”
这还仅仅是开始。
“几年过去后，可以看到后来很多企业开始抛售早前购买的资产，酒店等物业，原因是用了额度很高的贷款，加了很高的杠杆后，发现国外房地产市场跟中国是两种截然不同的市场，并没有出现预想的收益高增长，而贷款的偿还期已经到来，一些现金流不是很好的企业被迫将这些资产出售。”但聂梅生说，还是有一些运转良性的企业，留了下来，现在纽约中心的资产，还有国内房企持有。