三巨头同时踩中“三道红线”！万科郁亮：游戏规则重大改变！这些房企面临挑战( 二 )

证券时报·数据宝根据半年报数据对2020年上半年合同销售金额排名前15的内地上市房企(A股和港股)涉及的相关财务的指标进行了统计，头部房企杠杆水平和债务风险呈现巨大差异。
1、9家头部房企剔除预收账款后的资产负债率过红线
TOP15房企中，9家公司剔除预收账款(预收账款+合同销售科目，下同)后的资产负债率超过70% 。中国恒大杠杆率最高，达85.28%，绿地控股、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80% 。

文章插图
2、头部房企净负债率分化程度高
以(带息债务-货币资金)/所有者权益的比值衡量房企的净负债率水平，数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国和绿地控股的净负债率大幅超越100%的红线。其余12家房企的净负债率水平大多维持在70%之下，风险相对可控，万科A、中国海外发展(中海地产)、招商蛇口、新城控股净负债率不到40% 。

文章插图
从历史走势来看，中国恒大、融创中国和绿地控股三家高杠杆房企的净负债率长期运行在100%之上，并在2017年左右达到顶峰，随后下滑。中国恒大净负债率在2018年后再度抬头，连续多期反弹。

文章插图
3、5家头部房企短期偿债风险高
以货币资金/短期带息负债作为现金短债比指标，衡量房企的短期债务风险。数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国、绿地控股和中国金茂的现金短债比不足1倍，越过红线。中国海外发展、龙湖地产现金短债比最高，分别为5.25倍和4.55倍。

文章插图
4、恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”
综合三条标准来看，TOP15房企中，中国恒大、融创地产和绿地控股同时踩中三道红线，按照规定，未来有息负债不能再增加；中国金茂触及两条红线；保利地产、中国海外发展、龙湖地产、华润置地和金地集团三条红线均未踩中。

文章插图
限制债务扩张规模对头部房企影响几何？
根据规定，房企对“三道红线”的踩线情况直接影响了其有息债务扩张规模。如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15% 。
那么，头部房企过往的有息债务扩张速度如何？
数据宝统计，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息负债年均复合增速超过30%，远超新规的限制，融创中国和新城控股有息负债增速最快，超过40% 。仅有中国恒大、中国海外发展和绿地控股三家头部房企近三年有息负债复合增速不超过15% 。
在近年债务加速扩张的背景下，“三道红线”对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响。
2020年中报数据显示，TOP15房企有息债务扩张速度有所放缓，仅有万科A、龙湖地产、金地集团和绿城中国的有息负债同比增速超过20% 。

文章插图
（文章来源：数据宝）
【三巨头同时踩中“三道红线”！万科郁亮：游戏规则重大改变！这些房企面临挑战】 (责任编辑：DF506)