“三道红线”高压：房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭( 三 )

现在的问题是，财务指标应该如何优化？
TOP15房企CFO李志在接受《每日经济新闻》采访人员采访时直陈，“三道红线”之下降负债肯定是共识，但是如何降？两端，一端是增加经营性现金流，另一端是把分母做大，就是把股东权益资金做大。
李志认为，如果负债率压力大，例如撞了“三道红线”的房企，当前最大的任务是降负债率，那么买地方面就是最大支出，会稍微放缓；如果看现金流方面，促销会增加。
克而瑞也指出，预计下半年房企联合开发力度继续加大，更多房企将通过增加少数股东权益的方式通过红线指标；与此同时，明股实债、增发配股、永续债发行等现象也会增多。
“房地产金融审慎管理制度是房地产长效机制的重要内容，接下来房地产市场融资环境或将进一步收紧，部分房企将面临融资难题。一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：如土地市场降温，新房销售加速等。”
尤为明显的是，中国恒大已经打响了“以价换量”的第一枪。9月7日，恒大集团董事局主席许家印主持集团营销大会，在会上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，并透露“金九银十”两个月，单月销售额要冲刺1000亿元。
分拆上市、引入战投也是许多房企降低债务水平的方式。依然以恒大为例，总裁夏海钧就指出，未来恒大会陆续分拆优质资产上市，实现公司权益增长，近期恒大旗下物业公司引入战投入股235亿港元，预计降低负债率19个百分点。
今年以来，房企分拆物业板块上市成为风潮。克而瑞物管发布的研报称，随着“三道红线”政策出台，部分房企融资陷入困境，或将加速拆分物企上市，后疫情时代，或将掀起更大物企上市热潮。
分拆优质资产上市是其一，另一种优化债务结构的方式是引入战投。这种操作的先行者是踩中两条红线的阳光城。9月9日，泰康人寿及泰康养老与阳光城第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让阳光城13.53%股份，对应总价为34亿元。
土地市场现拐点
高杠杆房企主动踩刹车
“降负债”的压力，已经率先在土地市场上体现。
前8个月，头部房企仍在加速攻城略地。拿地金额榜单前十名与销售金额前十名高度重合。据中指院，50家代表房企1~8月月均拿地均值为1906.4亿元，逆势拿地扩储的奥园、融信、越秀、滨江前8个月月均拿地金额同比增加一倍以上，而“少数派”世茂、新希望、建业、富力前8个月月均拿地金额则同比锐减50%以上。
但从8月开始，土地市场出现了微妙的变化，全国土地市场供应量减少近两成，整体成交量环比降低逾3成，成交均价同环比走高，出金总额环比下滑近3成。
部分高歌猛进的高杠杆房企，终于在8月主动踩下了刹车。李志也指出，从投资端来讲，买地市场必然会有一些变化。当然房地产行业也有很多种企业，有些企业没什么压力，可能在这个阶段买地还会积极一些。
一名央企中层管理人士也告诉《每日经济新闻》采访人员，其所在企业“一条红线都没有碰”，“最近拿了一些项目，投资额都很大，其实也是逆周期拿地” 。

文章插图
制图：陈梦妤
从数据面来看，中国恒大、融创等房企在土地市场上战线明显收缩。作为嗅觉灵敏的头部房企，恒大开始回笼资金、降低负债、稳固资金链。而同踩三条红线的融创暂别了前7个月斥资381亿元抢地的豪横，显得小心谨慎，仅仅拿地19亿元。