“三道红线”高压：房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭

_原题为：“三道红线”高压：房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭
摘要【“三道红线”高压：房企高杠杆停摆 “以价换量”即将来袭】刚刚过去的8月，房地产市场丝毫感受不到暖意。房企这个月密集交出上半年的成绩单，营运数据和财务指标普遍隐现下行趋势，行业正式步入“稳增长”时期。（每日经济新闻）
刚刚过去的8月，房地产市场丝毫感受不到暖意。
房企这个月密集交出上半年的成绩单，营运数据和财务指标普遍隐现下行趋势，行业正式步入“稳增长”时期。
与此同时，房企融资新规的坐实，也是房地产行业的另一桩重头戏。监管层对房企融资设置了“三道红线”，过去房企提占市场份额赖以所用的“高杠杆”利器，在“红线”的高压下即将宣布失效。
行业突变，冷暖自知。踩红线的房企，有如热锅上的蚂蚁，纷纷出招降杠杆；处于安全范围内的房企，则有如被“开了绿灯”，眼下的投资机会更“多了起来” 。
房企分化，渐次明朗。
赚钱能力变差
前8月房企盈利指标持续下行
上半年，疫情影响导致项目竣工普遍延期，拖慢了房企营收增速，同时，伴随着地价上升、调控持续等多重作用，行业成本被推高，盈利空间进一步受到挤压。
诸多房企的CEO、CFO也回应称，行业利润率下调是普遍现象。华润置地总裁李欣此前就曾表示，行业发展到今天，地价不断提高，房地比一直下降，行业毛利率下降是一个定势。万科财务负责人韩慧华也指出，整个房地产行业毛利率下降是长期趋势，预计到年底还有一个小幅回落。
据克而瑞对179家典型上市房企利润中位数的研究数据，2020年上半年房企整体毛利率、净利率及归母净利率水平在延续下行的趋势下，降幅进一步扩大。

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《每日经济新闻》整理了1~8月销售金额榜TOP30房企盈利数据发现，29家上市房企(祥生尚未上市)平均净利率为14.35%，其中，包括招商蛇口、新城控股、融信集团等在内的20家房企上半年净利率出现不同程度下滑。

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制图：陈梦妤
其中，招商蛇口净利率同比降幅高达27.28%，与2019年末19.31%相比下降了14.2个百分点。
不过，也有9家房企净利率同比上升，但升幅有限。仅中国金茂、金科集团等房企盈利表现相对突出，中国金茂上半年净利率达到38.3%，同比上升6.54%，与2019年末相比几乎翻倍。
数据显示，179家样本房企毛利率中位数为31.3%，同比下滑2.4个百分点。值得关注的是，房企净利率中位数为9.7%，同比下滑2.6个百分点，且与历年相比这一数据降至2015、2016年水平，归母净利率中位数也达到历年新低——7.2% 。
需要警惕的是，TOP30房企中有9家净利率低于中位线9.7%，其中不乏中国恒大、招商蛇口等头部房企的身影。
克而瑞认为，行业盈利指标的持续下行，归因于政策持续调控和高地价项目结转影响。一方面局部地区政策调控持续趋紧，特别是一二线城市限价政策难放松，地价房价比率较高限制了企业的盈利空间；另一方面，上半年房企结转项目多是2016~2017年间获取的高地价项目，也导致企业难以提升盈利水平。
伴随净利润率下滑，部分房企今年上半年的归母净利润额也出现大幅浮动。招商蛇口今年上半年的净利润额仅9.13亿元，与千亿销售规模不相匹配；而中国海外发展则坐稳“利润王”之位，是唯一一家净利润额超过200亿元的房企。