任泽平：中国住房市值有多大？在国际处于什么水平？( 二 )

中国住房市值在国际处于什么水平？1)与发达国家相比，中国住房市值及与GDP、股债房市值的比例均较高，但人均住房市值低。从住房市值看，2018年中国为46.7万亿美元，明显大于美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28.0万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341% 。中国住房市值及其与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。按照“人往高处走、人随产业走”的经济规律和国际经验，中国人口长期大量向都市圈集聚，但在“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”的计划经济思维误导下，人地严重错配，一二线城市人口流入但土地供给严重不足导致高房价，三四线城市人口流出但土地供给过多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。从住房市值占股债房市值的比例看，2018年中国为71%，高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66% 。但从人均住房市值来看，2018年中国为3.3万美元，远低于美国、日本、英国、法国、德国的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5万美元。中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国资本市场发育不成熟，直接融资比例较低，导致股票、债券市值较低。2)与发达国家相比，中国居民家庭配置房产比例较高。2018年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比达到57%，高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22% 。在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置。2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%，略高于法国的39.2% 。
政策建议：1)以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度。包括：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持房地产金融政策稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。2)振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构。包括：提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系；进一步推行注册制，提高机构投资者占比，引导价值投资理念；继续加大证券欺诈的惩处力度，加快修订《证券法》，联动修改《刑法》等相关法律。
风险提示：结合城镇住房来源结构假设了各类城镇住房的折价系数；农村住房市值以成本法估算但未考虑折旧；省直辖县数据缺失。
正文
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如何研究住房市值？
1.1
现有住房市值数据真伪识别
当前中国住房市值是多少？与GDP的比例是否偏高？发达国家的情况又是如何？对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展，也关系到住房政策应如何调整。现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。
网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。网文做法为：使用国家统计局公布的“2017年新建商品房销售金额133701亿元”除以“销售面积169408万㎡”，得到“7982元/㎡” 。国家统计局公布了“全国总人口13.95亿人”、“全国居民人均住房建筑面积40.8平方米” 。40.8㎡/人×13.95亿人×7892元/㎡=448万亿元人民币，按美元汇率折算，恰好是 65万亿美元。网络做法主要有以下两方面错误：第一，在量上高估住房存量，错误地把商品房等同于商品住宅，实际上商品房包括商品住宅、商业用房以及其他建筑物。而且，国家统计局公布的人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。虽然住户调查理论上既包括家庭户，也包括集体户，但由于住户调查样本每五年轮换一次，需保证一定稳定性，实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足，因此存在一定高估。第二，由于中国城乡土地二元分割，农村土地不具有市场意义的流通、交易价值，把2017年新建住房平均价格当作中国全部房产平均价格是错误的。