任泽平：中国住房市值有多大？在国际处于什么水平？( 六 )

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具体来看，在全国336个地级单位中(不含三沙)，既有94个城市的住房市值小于0.2万亿元，也有30个城市的住房市值大于2万亿元；既有36个城市的人均住房市值大于30万元，也有125个城市的人均住房市值小于10万元；既有47个城市的住房市值与GDP的比例小于150%，也有66个城市的住房市值与GDP比例大于350% 。从住房市值看，2018年有94个城市的住房市值小于0.2万亿元，占比28%；有110个城市的住房市值介于0.2-0.5万亿元，占比32.7%；有102个城市的住房市值介于0.5-2万亿元，占比30.4%；有30个城市的住房市值大于2万亿元，占比8.9% 。从人均住房市值看，2018年有36个城市的人均住房市值大于30万元，占比10.7%；有66个城市的人均住房市值介于15-30万元，占比19.6%；有109个城市的人均住房市值介于10-15万元，占比32.4%；有125个城市的人均住房市值小于10万元，占比37.2% 。从住房市值与GDP的比例看，2018年有47个城市小于150%，占比14%；有120个城市介于150%-250%，占比35.7%；有103个城市介于250%-350%，占比30.7%；有66个城市大于350%，占比19.6% 。其中，住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、大理、恩施等旅游城市。旅游城市气候宜人、景色优美，成为很多人养老休闲置业的选择，提升了当地的住房需求。可以发现，城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。住房市值与GDP的比例低并不意味着该城市地产健康发展，住房市值与GDP的比例高并不代表该城市风险较高。

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3
中国住房市值在国际处于什么水平？
3.1
中国住房市值与GDP、股债房市值的比例在国际均较高，但人均住房市值低
住房市值与GDP、股债房市值的比例可以反映一定的风险，比例过高说明房价超过了经济发展水平。与国际相比，2018年中国住房市值为46.7万亿美元，明显大于美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28.0万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341% 。纵观历史，主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前，住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势，跌到谷底后逐渐恢复到之前水平。具体来看，在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362% 。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391% 。
中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。中国人口长期大量向一二线核心城市集聚，但是人地严重错配，一二线城市土地供给严重不足导致高房价，三四线城市土地供给较多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。

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从住房市值占股债房市值的比例看，2018年中国为71%，高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66% 。但从人均住房市值来看，2018年中国为3.3万美元，远低于美国的7.9万美元、日本的8.1万美元、英国的13.6万美元、法国的14.1万美元、德国的11.5万美元。