任泽平：中国住房市值有多大？在国际处于什么水平？( 四 )

其中主要有三点需要说明：
一是假定中国的住房价值包含土地价值。房地产有广义、中层、狭义三大口径。广义口径包含所有建筑物，比如住房、写字楼、综合体、医院、学校、政府等，中层口径包含住宅和写字楼等商业地产，狭义口径单指住宅。此外，考虑到建筑物依附土地而存在，房地产总市值应该包括建筑价值以及所依附的土地价值。需要明确我们所测算的是狭义口径的房地产市值，即住房市值。大部分欧美主要西方国家单独公布了住房价值和土地价值，而中国土地为公有制，具体价值无法量化，并且官方并未公布住房所依附的土地价值。鉴于房地产开发商在开发过程中缴纳了土地出让金，而土地出让金是住房成本之一，土地价值在房价中得以体现，即我们可以认为中国的住房价值包含了土地价值。
二是假设农村集体户人均住房面积为家庭户的45% 。根据人口普查规定，初中、小学的住校学生，幼儿园全托孩子，一律视为在家中居住，作为其家庭的现有人口；高中及以上阶段住校生按其实际居住情况登记，作为学校的现有人口。我们基于集体户定义、家庭户居住情况和教育部统计的城镇学生宿舍面积，估算城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积比例应在27%-45%之间，并依据唯一公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设全国城镇平均为35% 。中国集体户人口主要在城市，农村集体户人口很少，考虑到农村人均面积大，假设农村集体户人均住房面积为家庭户的45% 。我们发现，即使45%的比例有偏，对全国农村住房存量的影响不足2亿平，对结果影响很小。
三是假设各省内不同地级单位的农村住房建造单价相同。2018年全国和和各省农村住房建造单价来源于《中国住户统计年鉴2018》，其中并未公布地级单位的农村建造单价。考虑到各地建材成本差异不大，而且农村住房建造单价较低，各省处于450-1650元/㎡区间，绝大部分省份建造单价在900元/㎡左右，我们假设各省内不同地级地级单位农村住房建造单价相同。需要注意的是，在使用成本法计算农村住房市值时，我们出于简单未考虑折旧。
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中国住房市值有多大？
2.1
2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%
2000-2018年中国住房市值从23万亿元增加到321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%；人均住房市值从1.8万元增加到23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP的13.8%；城镇人均住房市值从4.5万元增加到36.8万元，年均增长11.1% 。因住房市值年均增速超过名义GDP的13%，住房市值与GDP的比例从234%增长到356% 。2000年中国住房市值只有23.4万亿元，人均住房市值1.8万元，住房市值与GDP比例为233.7%；其中，城镇、乡村住房市值分别为20.4、3万亿元，占比分别为87.2%、12.8%，城镇人均住房市值4.5万元。2010年中国住房市值为136.7万亿元，人均住房市值10.2万元，住房市值与GDP比例为331.1% 。其中，城镇、乡村住房市值分别为128.5、8.2万亿元，占比分别为94%、6%，城镇人均住房市值19.3万元。到2018年，住房市值达到320.8万亿元，人均住房市值达到23万元，住房市值与GDP比例为356.3% 。其中，城镇、乡村住房市值分别为299.2、21.6万亿元，占比分别为93.3%、6.7%，城镇人均住房市值36.8万元。
2000-2018年中国住房市值增长13.7倍，股市债市规模合计增长17.5倍，住房市值占股债房市值的比例由75%波动下降至71% 。2000年中国股市市值只有5.1万亿元，债券(使用债券余额表示债券市场规模)仅有2.6万亿元，住房市值占房债股市值的75.2% 。2010年中国股市市值达到30.5万亿元，债券20.7万亿元，住房市值占房债股市值的72.8% 。到2018年中国股市市值为48.8万亿元，债券85.7万亿元，住房市值占房债股市值的70.5% 。2000年住房市值占股债房比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77.1% 。而到2018年，股市债市规模合计达134.5万亿元，相当于GDP的149.4% 。