土地如何流转到国外土地如何流转

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土地如何转让一、集体土地在现有法律法规和政策的前提下，是不能转让的，如农村居民宅基地、承包耕地等集体土地。
二、国有土地使用权的转让，必须在出让的基础上方可进行转让;如果是划拨的国有土地使用权，要经过出让后才能转让。
三、国有土地使用权的转让，必须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定进行。
1、土地使用权转让公证的管辖。它与土地使用权出让公证的管辖相同。
2、申办土地使用权转让公证应提交的材料。申办土地使用权转让公证，除提交与土地使用权出让公证相同的材料外，还有以下几种：
(1)关于转让人已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资开发利用土地的证明文件;
【土地如何流转到国外土地如何流转】(2)土地使用权转让合同正本;
(3)土地使用权证件及原土地使用权出让合同正本。
3、对申办土地使用权转让公证的审查。公证处应着重审查以下内容。
(1)当事人提供的证明材料是否属实、有效。
(2)当事人的办证目的。
(3)合同条款是否完备。合同内容应包括：
①当事人双方的名称、住址，法定代表人的姓名;
②转让人取得土地使用权的依据与方式;
③转让土地使用权的依据与方式;
④被转让土地的位置、面积、用途和其他地上物、附着物;
⑤地上物及其他附着物是否转让的规定;
⑥转让期限;
⑦转让金数额及支付的币种、方式、时间;
⑧违约责任;
⑨其他事项。
(4)合同规定的土地使用地块、条件、用途及期限，是否与出让合同和登记文件中载明的权利义务相符。转让活动不对国家土地所有权产生任何影响。
(5)转让方是否已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资、开发和利用土地。依各国通例，转让方须在对土地进行一定开发之后，才能转让其权利。中国法律亦严厉禁止炒买炒卖土地的合同。
(6)转让价格是否合理，是否符合有关规定。转让价格明显低于市场价格的，应与当地土地管理部门联系，做出调整。中国法律规定，国家在土地使用权买卖交易中有先买权。国家的优先购买权为一项法定权利，不依当事人约定，当事人也不能以约定加以剥夺。这项权利适用于一切国有土地使用权的买卖。
(7)土地用途。需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，即报经土地管理部门、城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
(8)登记。土地使用权的转让为不动
如何开展土地流转？农村土地股份合作是指在家庭承包经营基础上，农民群众按照依法自愿有偿的原则，以土地承包经营权入股联合经营并共享收益的农业合作形式。十七届三中全会提出：“在明确现有土地承包关系要保持稳定并长久不变的同时，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”实践中，四川、重庆、浙江、江苏等地已经积极开展试点工作，并形成了一定规模的发展。
以江苏省为例，目前已经发展起来的农村土地股份合作社主具有以下特征：
入股方式有两种：①仅以土地经营权入股。农户将土地承包经营权入股，由合作社统一对外出租，取得的收益按股分配。由于只有土地股，土地承包经营权不需要折价。②以土地承包经营权折价后与资金、技术等生产要素共同参股。土地承包经营权作价的原则一般是按近三年的平均亩净收益与剩余承包期的乘积。

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