前述德邦证券相关负责人则认为，券商参与公募REITs的内部挑战主要来自券商内部跨部门联动协同合作机制地建立与良好运作 。由于公募REITs本身地业务属性与产品特点，在券商端会涉及资管、投行、财富管理及机构销售等业务条线 。如何在券商内部建立起多部门的协同联动机制，实现跨部门的良好沟通、多业务条线紧密合作、贷后管理的有效监督与激励等，是目前券商参与公募REITs面临的内部主要挑战 。
公募REITs尚存三大挑战
公募REITs试点从无到有，陆续出台的政策指引规则等逐渐建立起了科学可行的制度框架，为REITs试点的成功推出修路搭桥、保驾护航 。结合市场交流和实践情况，邓国山认为，REITs试点过程中除了前期大家普遍提到的定价问题、税负问题、运营管理问题、二级市场流动性等问题，尚有三大普遍挑战，分别是项目资质规范机制问题、国资转让问题、杠杆运用问题 。
第一，项目资质规范机制问题 。邓国山表示，很多基础设施项目权属资质证照收益率等达不到“靓女先嫁”要求，目前看首批冲刺项目各级地方政府和发起人“保驾护航”的推动力度大，专班协调效率高，但后续能否保持政策力度和热度，有很大不确定性 。
他建议，在试点良好基础上，通过将REITs纳入政府相关部门指标考核、专班协调转长效机制、纳入中长期发展规划等方式来构建政策保障 。
第二，国资转让问题 。很多基础设施项目为国资，REITs涉及的国资产权转让流程和资产定价方式等现行法律法规存在空白，在相关细则和条款上无法给予公募REITs精确科学指导，执行存在不确定性 。REITs包含涉及的交易类型、主体、方式同传统国有资产交易、国有股东和上市公司资产重组、上市公司国有股权交易等均有显著差异；国资公募REITs如按照进场挂牌交易的产权转让方式，则可能导致证券交易所和产权交易所两个市场定位不清、功能重叠、程序冲突、价格不一的问题，也存在优质基础设施资产失控、REITs上市失败风险 。
邓国山建议，在REITs试点起步阶段，在个案分析研究基础上鼓励先行先试，按照国资委相关文件等精神，经济行为比照IPO批复 。具体而言，将公募REITs基金及特殊目的载体比照上市公司主体资格监管；将公募REITs基金份额持有人比照上市公司股东资格监管；将公募REITs涉及的基金及特殊目的载体收购国企发起人(作为公募REITs战略投资者，即比照股东)下属标的项目的经济行为，比照上市公司与国有股东进行资产重组来监管 。试点成熟阶段，建议出台专门政策，对涉及的国资交易加以明确规范 。这样可充分发挥资本市场充分博弈定价和科学定价功能，是深化资本要素市场化配置改革的体现，可实现在维护国有股东权益、确保国资保值增值、有效防范国资流失前提下，提高国资REITs发行效率，降低相关风险 。
第三，杠杆运用问题 。目前试点政策对杠杆运用条件的约束规定，实际上将发行带杠杆安排封死，也限制了上市后经营杠杆的运用 。一方面，在低债务利率周期中，适度杠杆运用，可以在确保控制风险的前提下，助推REITs发行和收益率改善；另一方面，很多项目存量负债解除难度大，包括存量占比高、项目贷款附带抵质押、主体变更信贷条件难改变、资产重组需首先清理负债等等 。
邓国山建议，首批试点项目运作良好的情况下，通过修改配套政策放宽杠杆率运用条件限制，或者允许ABS结构化分层，以ABS优先级实现杠杆效果 。
（文章来源：券商中国）
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