疫情“黑天鹅”降临，REITs还能投么？( 二 )

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数据来源：BLS, Haver Analytics, Nareit.
持续的低利率，有利于地产投资
利率和REITs收益的关系：利率上升，会使REITs投资者转而投资债市，因为投资者会得到相同甚至更高的收益，却承担几乎零风险。
于是REITs为维持高收益率，相应的，股价会下跌。
虽然短期来看有利于重股息的REITs投资者，但长期来看，由于贷款融资成本的上升，地产投资活动会下降，不利于REITs的长期增值。
2019年美联储三次降息，2020年1月FOMC也表示没有近期加息的可能，因此预计近一年内将继续维持低市场利率水平，利好REITs市场。

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数据来源：FRED
但过低的长期利率会存在经济衰退的风险，特别是当长期利率低于短期利率的时候，即出现倒挂现象。
通常经济过热时，美联储会有意提高短期利率来调节经济，但经常刹车过紧，导致短期利率高于长期利率，然后经济会进入衰退。
所以，2019年国债收益率的倒挂现象引发了这样的担忧。

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数据来源：FRED
但这样得收益率倒挂现象仅持续了5个月（从5月到10月）。
更重要的是，导致近期倒挂的是长期利率下降，而不是短期上升，这区别于以往导致经济衰退的利率倒挂。
实际上，经济危机之后，影响利率的因素变得更复杂。
比如由于美联储和其他央行在金融危机期间，为救市购买了数万亿美元的长期债券（因为短期利率已趋近零，故不能再通过调低短期利率来刺激经济），所以使得长期债价格上涨，利率下降。
不过，2020年1月底和2月底再次出现了倒挂现象，这是由新冠状病毒引起的疫情恐慌造成的，毕竟面对“黑天鹅”的出现，更多投资者会转向收益更稳定、风险更低的债市。
除非真的由于疫情的蔓延加速了经济的衰退（我们最后会谈到），否则这不会改变长期预期，所以需要密切关注疫情变化。
住房自有率上升预示经济处于扩张阶段
住房自有率也是衡量经济的指标之一。
过去，此项指标在经济扩张的头一两年内就能恢复。
但这次不同，在危机最严重的时期之后，住房自有率还持续下降了八年：从08年经济危机前的近70％历史高位，一路下跌到2016年的63％，为50年来最低。
但是，住房自有率已经开始恢复，并且在过去三年中稳步上升。

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数据来源：Census Bureau, Haver Analytics, Nareit.
通常，在经济扩张的初期和中期，住房自有率会上升。因此，最近的复苏反映出美国国民家庭财务状况的不断改善和对未来的信心。
另外，随着购房增加，家具、家电等相关购买也会促进GDP的增长。

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来源：Yardeni Research
小结
从截至2019年底的数据来看，美国的宏观经济情况支持REITs行业的发展。
GDP的周期性组成比例还未恢复到前周期平均水平，劳动参与率也还没有完全反弹，证明经济整体仍处上升阶段。
另外，持续的低利率环境预期和增长的住房自有率，不仅与经济扩张的预期一致，而且预示了地产市场的供需双方会持续增长。
投资者也需要持续跟踪企业投资、新建投资和耐用消费品的支出变化，及时调整预测方向。
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