疫情“黑天鹅”降临，REITs还能投么？

2008年以来，美国进入了后经济危机时代，面对地产周期加长、新建项目增多、商业租金上涨等现象，引发了投资者的担忧——下一次地产衰退要即将来临了么？
但健康的宏观经济数据、温和增长的商业地产借贷、活跃的REITs并购现象，似乎又预示着REITs市场未来良好的预期，衰退预期的焦虑也由此被打消。
不过，命运弄人，2020年一场突如其来的疫情“黑天鹅”，再次给看涨的投资者们泼了一盆冷水。
REITs也难得出现两位数的跌幅，亏损甚至超过标普500 。
这是衰退的前兆吗？
如果经济衰退真的提前降临，应该如何投资REITs呢？
本系列文章共分三篇，将从GDP、失业率、市场利率、住房自有率几个宏观因素，以及商业地产租金、空置率、新建数量、市场杠杆等微观因素，带各位投资者回顾2020年第一季度REITs市场的整体表现，为投资者们剔选出良好的行业和个股，并对未来的美国REITs市场走势进行预测。
本篇文章中，我们将主要为大家介绍一下影响REITs市场的宏观经济因素。
GDP周期性组成：经济衰退风险较低
我们都知道，GDP由消费者支出、商业投资、政府购买与净出口组成。
中国的出口在GDP中占比最大，而在美国，消费支出占据GDP的绝大部分，约70% 。
但是，在2008年下半年和2009年上半年，消费的下降占据GDP下降因素的1.5%，商业投资和地产建筑商投资的萎缩才是主要原因，其下降占据GDP下降因素的4.5％。

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因此，要衡量宏观经济是否有衰退风险，不是看GDP的绝对水平或增长速度，而应该密切关注构成GDP的成分比例变化。
其中，GDP的周期性组成，包括对设备和软件、非住宅结构、房屋建筑以及消费者购买的耐用品（汽车、家具）等的商业投资，虽然只占GDP总量的四分之一，却在衰退期间占比GDP下降的绝大部分。
在过去的70年中，每次经济衰退发生前，周期性GDP组成会远高于其长期平均水平，在每次衰退中（除2001年外），该组成占比都跌至平均水平以下。
但是，在过去十年中，这些周期性组成的增长一直很缓慢，目前仍低于平均水平，未完全恢复。
所以，站在GDP的角度，未来1至2年经济不会衰退，但需要密切注意企业投资、新建投资和耐用消费品的支出。

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数据来源：BEA, Haver Analytics, Nareit.
劳动参与率未完全反弹
【疫情“黑天鹅”降临，REITs还能投么？】尽管失业率一直是最可靠的周期性指标之一，但相比之下，劳动参与率（即正在工作的人数占总寻找工作人数的比例）才能更好衡量劳动力市场，因为失业率仅衡量那些正在寻找工作的人，忽略了已经停止寻找工作的人口部分（如重返学校，或在家照顾孩子或父母的人）。
如果单看失业率，经济可能有放缓或陷入停滞的风险。
因为截至2019年9月底，失业率从2009年的10％下降到2019年9月的3.5％，为50年来最低点，即就业率达到最高点，预示着可用劳力的明显缺乏。
但事实上，2008年到2009年大萧条之前，黄金年龄段（25岁至54岁）的劳动参与率超过83％。
在经济衰退开始后的八年中，劳动参与率持续下降，到2014－2015年降至不到81％。所以经济并没有明显过热。
一般来说，劳动参与率会在衰退结束后的一两年内反弹。但是，已过去十年之久，该指标仍未完全恢复到萧条前水平。
尽管在过去三年里，由于工资的普遍上涨，劳动参与率有所反弹。所以从就业角度，经济仍处于复苏阶段。