法拍房低至五六折？清场、税费套路满满( 二 )

法拍房不是拍脑袋就可以拍的。王胜蓝告诉第一财经采访人员，以她的估算，上海30%~40%的法拍房或多或少有一些问题。
吴伟曾在几年前拍下上海宝山区的一套法拍房，没想到遇到了清场问题。
“当时的房主因为套路贷被骗钱，把房子抵押出去了，房子被拍卖后，房东赖在里面不走。法院不负责清场，他欠款的小贷公司也时常来骚扰。” 吴伟告诉第一财经采访人员。
直到2019年年底，吴伟通过各种渠道，也借着扫黑除恶的春风，终于收回了房子。
法拍房如果存在长期租赁备案，拍卖公告中会显示“带租拍卖” ，但私下签订的租赁合同一般没有租赁备案。王胜蓝提醒法拍房购房人，在拍卖成交前，一定要调查清楚法拍房的承租情况，如果拍卖成交之后再与承租人协商清房，一旦承租人坐地起价，对于买受人来说风险太大。
过户和税费问题也是法拍房购买者常遇到的坎。
蓝心2017年拍中一套位于上海虹桥区域的法拍房，拍下后发现实际面积比公告面积少了2平方米，加之拍卖时约定税费全部下家承担，而原来的房主只办理了预告登记，而没办理正式的产证，二次过户成本高出很多。
在上海法拍房购买过程中，一般情况下是税费各付，买受人只需要承担契税，原房东承担个人所得税、增值税及印花税。但在个别法拍房的上拍公告中，也会有“税费全部由买受人承担”的情况。
“这套房子的税费全部是我付。需要办理第一次被执行买房时候的契税，第二次拍卖交易的增值税、个人所得税。”蓝心说， “如果被执行人不出面的话，税务局会将第一次的契税默认按照最高缴纳系数3%来征缴，如果被执行人出面证明这套房子是他家庭的唯一住房，那契税只需要缴纳1.5% ，会产生10多万元的成本差异。更要命的是，增值税会按照全额5.35%征收，这是很高的成本。”
“为了避免出现法拍房过户难的情况，购房者在拍卖前要仔细阅读上拍公告，确认税费负担情况，最好能够查询房产历史交易记录和产调信息。”王胜蓝表示。
王胜蓝提醒法拍房购房者特别要注意一些无法过户的房屋类型：市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户；有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的，过户条件很苛刻；历史保护建筑未经批准不可以发生买卖、交换、赠与等行为；土地性质是集体土地的房屋，即“小产权房”都是没有产证的。
盈科律师事务所房产、金融律师郭韧也认为，法拍房有很多陷阱，税费很可能是大坑，特别要关注拍卖中“所有税费买家承担”的情况。
“我们一个客户曾经看中静安区一套办公房，比市场住宅便宜200万~300万元，做完尽调后，我们发现这个房子不能买。最大的不正常是：18年前，房东当时的购买价是20万元，差价达580万元；因为是办公性质，房东方须缴纳税费是差额的60% ，也就是缴纳300多万元的税费。” 郭韧表示。
法拍房与税费相关的坑，还可能涉及补地价。郭韧介绍，一位买家拍下一套商铺后到交易中心办产证时发现买家需补高额的地价，因为这个房子也是商业用房，补地价后才能正常进入市场流通。