租房之痛，如何根治？( 二 )

对于营利性住房租赁企业，提供政府补贴和无息（低息）贷款，但限制其租金收入。虽然这类租赁住房租金回报率长期稳定在4%-5%之间，但与德国长期国债收益率的2%-3%相比，仍然吸引了大量风险厌恶型投资者的资金。
对于非营利性住房，由德国政府直接或由住宅合作社形式集资建成，政府通过低息贷款、低价土地、减免税、租金补贴等方式提供资金支持。但这类政策性租赁住房数量相对较少，强调的更多的是负担起稳定居民和谐生活，起“压舱石”的作用。
日本的住房租赁市场起于二战之后，并主要集中在两个时间段爆发：

第一个阶段是20世纪60年代末到70年代初，二战后日本经济的快速发展和城镇化，使当时大量外地人口涌入大城市，促进了住房租赁市场的发展。
第二阶段是80年代后期，即1985年日本签订广场协议前后，经济的快速发展带来对住房需求的快速提升，同时政府为了促进住房租赁市场的发展，取消了“租金上限”的限制，住房租赁数量得以快速增长，到了1987年，租赁新住房供给量达到历史最高峰值，占当时住宅新增量的50%以上。

在长期的住房租赁市场发展中，日本也像德国一样，建立了完备的住房租赁法律体系和政策制度。
首先是以《民法》为核心，以《借地借房法》为主要依据，制定了从业主体和从业人员的准入、备案制度，从业人员执行“宅建士”的考试制度，从业主体在设立分支机构时就要求宅建士的数量，行业从业及准入标准之高，堪比金融证券业务，但也正因为此，日本住房租赁行业的经营水平和业务水平极高。
其次是租金方面，法律对租金调整有明确的限制，并出台租金托管制度提高租户的议价能力。对于经营住房租赁业务的公司，《不动产交易商业法》规定要在法务局存入一定数量的资金作为营业保证金，一旦企业存在欺诈行为，将用营业保证金直接赔偿租户；不够赔偿的，取消公司不动产经营资格。
再次是金融支持制度。政府除了向租赁市场主体提供低息贷款外，还鼓励发展REITs（住房租赁投资信托基金），给予税收方面的支持。一个显而易见的结果是，以REITs 支持建设的租赁住宅数量显著增加。据恒大研究院统计，截止2019年6月，日本共有63支REITs上市交易，总市值达14.57万亿日元，持有不动产市值达18.72万亿日元。至今，日本已成为亚洲规模最大、全球第二大的REITs市场。在实行量化宽松的货币政策后，日本央行还成为全球唯一一个由央行购买REITs的国家。
最后则是机构主导的租赁市场。日本90%以上的民营租赁住宅由住宅资产管理公司参与管理。根据日本国土交通省2010年的调查数据，民营租赁住房的管理模式中，业主自行管理的仅占9%，其余皆是全权委托或部分委托给机构进行运营，机构深度参与管理民营租赁住房的经营中。
这些直接或间接的措施，有力的保障了住房租赁市场的良好运行，不仅极大的保护了租户的权益，同时还使经营住房租赁的企业获利颇丰。据统计，日本公寓租金收益率平均在5%以上，远高于银行定期存款和10 年期国债收益。相比之下，德国的租金收益率维持在5%以下，我国租赁市场租金收益率仅在2%左右，北京、上海、广州和深圳更低，再加上普遍高达6%~16%的租赁税率，如果不考虑其他收益，住房租赁企业普遍处于亏损边缘，不利于形成良性市场发展机制。
与日本、德国等发达经济体成熟的住房租赁市场相比，国内住房租赁市场不管是法制体系建设还是监管等方面，仍然处于刚刚起步的阶段。频频出现的“甲醛房”等事件暴露了住房租赁的安全性，不断“暴雷”的长租公寓也暴露了监管的不足。所幸的是，政府及监管层正在越来越关注这个市场。