租房之痛，如何根治？

大学毕业生遭到社会的第一顿毒打，是从租房开始的。
一句话道尽了国内租房者，特别是租房新手们的辛酸。对于人口、收入、区域发展结构复杂的中国而言，租房是实现“居者有其屋”的一个重要方式，但不完善的住房租赁市场给了很多人当头一棒。
纵观国际市场，发达经济体建立了完善的住房租赁体系，成为住房体系最重要的一部分。如日本的住房租赁比率达到30% 以上，德国接近50%，是住房租赁市场发展的成功典范。
虽然政治体制、经济发展水平不同，但历史成功的经验对当前中国住房租赁市场的建设仍然有十分重要的借鉴意义。下面我们一起来看看国外成熟的住房租赁市场是如何发展起来的。
在主要的发达经济体中，有两个国家的住房情况显著区别于其他国家。一个是新加坡，以其全球闻名的“组屋”制度，基本实现了“居者有其房”（产权）的目标，住房自有率在全球仅次于罗马尼亚，在发达经济体中排名第一，远远高于排名第二的美国。
另一个则是德国，与新加坡不同的是，德国的住房自有率很低，仅比香港略高，但却基本实现了“居者有其所”，其核心就在于发达的住房租赁市场，与住房租赁相关的多个关键性指标在欧洲乃至世界上都属前列。
在2016年欧盟的一份统计报告中，德国有48.3%的居民选择租房生活，这个比例在欧盟成员国中排名第一，在欧洲也仅次于瑞士。其中，各州出租住房比例虽有不同，但整体上常年维持在50%左右。而大城市相比其他中小城市而言，租房比率更高。例如在柏林的190万套住房中，有160万套为出租住房，租赁住房占比高达85% 。大量的德国人愿意通过长期租赁住房解决居住问题，其核心关键就在于规范的住房租赁市场。
一是法律制度。法律是一切行为规范的总和，指导了整个住房租赁市场的发展。《德国民法典》、《住房租赁法》、《住房补助金法》等法律制度，明确规范了住房承租人与出租人的权利义务。
其中在租金方面，实行政府指导价，由房管部门、房东与租户协会等机构，根据住房地理位置、交通状况、建成年代、建筑质量及节能情况，确定“租金表”，每套住房的租金都要参考该“租金表” 。不得随意涨租，涨租必须遵循严格程序，违规涨租将受到法律制裁。
在房屋宜居性方面，对出租住房的配套设施、使用面积、住房安全等进行严格的规定，保证出租住房可居住性。
在经营住房租赁业务的机构方面，对经纪机构进行严格管理，制定专门的《住房经纪法》，对经纪机构的各种行为加以法规上的约束，防止出现侵犯业主和租户的行为。
二是合理发展政策性住房租赁。根据欧盟的统计，在选择租房生活的48.3%的居民中，有39.8%选择的是市场化租赁住房，剩余的8.5%则居住在政策性租赁住房，这个数值远低于欧盟成员国平均值10.9% 。政府通过加速出租房屋折旧、资本利得免税和税收损失转移等方式，大力发展市场化的租赁市场，也弥补了政策性租赁住房的不足。
三是强调金融对住房租赁市场的支持。政府层面，以政策性金融性机构向投资建造廉价租房的个人提供优惠贷款利率，保障低收入群体的租房可得性。同时以“先存后贷，互助低息，封闭运行，政府奖励”的类公积金模式，对自发建设租赁住房的居民提供优惠利率贷款。再通过高比例的住房贷款首付，控制市场的投机性消费，实现多层次的住房租赁市场供给制度。
四是独特的住房租赁企业市场。与其他主流发达经济体不同，德国政府通过各类税收及政策补贴，鼓励营利型住房租赁企业与非营利型住房租赁企业竞争，为弱势人群提供适度福利。