蛋壳公寓“租金贷”的运营模式一直饱受诟病 。蛋壳公寓曾在招股书中坦陈：“租客预付租金是我们营运现金流入的重要来源，我们也与金融机构合作为租客提供租金融资，并预付给我们 。这些融资活动构成我们现金流入支持的重要来源 。”
招股书披露，租客中以租金贷模式支付租金的人数远超直接支付租金的租客数量 。2017年、2018年和2019年前九个月，使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9% 。2019年前九个月，蛋壳公寓通过“租金贷”模式从租客处获得的预付款为7.9亿元，占蛋壳公寓租金收入的80%，这一比例在2017年和2018年也高达90%和88% 。
蛋壳公寓在招股书中表示，如果租客提前终止租约，蛋壳可能会被要求把预付租金退还给相关的金融机构或租客 。“然而，我们预期能在较短时间内把空置单位出租给新租客，并从新租客或金融机构收取新的预付款 。因此，我们不认为有重大的流动性风险 。”
但现实并不如蛋壳所预料，今年以来，蛋壳公寓在全国多地已危机频发 。
据多家媒体报道，今年2月，深圳市政法委给市金融监管局、银保监局下发《关于开展相关排查工作的通知》表示，近来深圳发生了蛋壳公寓业主聚众维权事件，调查发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，由于租金贷存在较大涉稳风险，要求金融监管局与银保监局高度重视并尽快开展排查工作 。《通知》显示蛋壳公寓在深圳签约业主1.1万人，房屋1.1万套，现有租客3.15万人 。
蛋壳公寓也并非孤案，近些年友客、岚越、小鹰找房等全国多家长租公寓相继爆雷，监管部门对此类租赁模式也早有关注 。
2019年12月，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办共六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，针对租赁金融业务提出监管要求 。
《意见》提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款；加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆等管控措施 。
此外，针对“高进低出”、“长收短付”的经营模式，《意见》提出住建部等部门应加强监管，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位 。
今年9月，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范，该条例是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件 。此外，成都、西安、重庆等城市也先后发文，要求建立唯一的租房租赁资金监管账户，将3个月以上的租金纳入监管范围，将有助于堵上长租公寓监管漏洞 。
（文章来源：证券时报网）
(责任编辑：DF537)

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