集中供地下的4月土地市场：一线城市地价最贵溢价率最低三四线供应减少( 二 )

环比来看，一二三四线城市土地推出楼面均价全线上涨。潘浩指出，土地推出楼面价上涨受两大因素的影响，一是土地本身的品质，二是新房市场的带动。就土地本身的品质而言，地理区位、周边产业、交通配套等都会影响土地价格，新房市场的成交量价上涨也会倒逼地价上涨。
“新房市场方面，统计局数据显示，全国总体的量价还在上涨，新房市场的稳中有进让土地市场也有同样的走势。”潘浩说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道，二三四线城市去年同期受疫情影响，房地产市场整体比较低迷，因而楼面价也比较低。今年一线城市房地产市场调控严格，市场热度向二三四线蔓延，带来二三四线城市新推土地楼面价上涨。
一位在TOP10房企从事投资工作的人士向21世纪经济报道采访人员透露，对于房企而言，年初拿地，年底开盘，可以有效地实现当年的销售规模，因此房企更加渴望在年初拿地。与之相对应，政府也会在年初出让更加优质的地块。“两集中”政策带来4月部分试点城市集中进行首轮土地挂牌，较后两轮挂牌土地而言，首轮挂牌土地条件可能更加优质，也带来新推土地楼面均价的上涨。
一线城市土地溢价率最低
在土地成交方面， 4月一线城市成交土地43宗，成交楼面均价11300.21元/平，平均溢价率11.71% ，除北京有1宗成交之外，其余均位于进行首轮土地集中交易的广州；二线城市成交土地363宗，成交楼面均价5328.67元/平方米，平均溢价率25.30%；三四线城市成交土地1170宗，成交楼面均价2977.06元/平方米，平均溢价率33.59% 。整体来看，一二三四线城市4月共出让土地1576宗，土地出让金合计5438.04亿元。
从土地成交溢价率来看，一线城市土地成交溢价率最低，为11.71% ，三四线城市土地成交溢价率最高，为33.59% 。
李宇嘉认为，一线城市土地溢价率最低，是因为去年一线城市诞生了很多高价地块。如去年3月10日，广州城投以23.57亿元总价收获越秀区一宗地块，成交楼面价近6.46万元/平方米，成为广州新单价地王。再如去年5月，北京分钟寺L-39地块成交楼面价破7.6万元/平方米，溢价率42.08% ，总价42亿元。而今年一线城市均实行“两集中”政策， 4月进行首轮土地出让的广州设置了地价上限，限制地价上涨，因而一线城市土地成交溢价率相对较低。
二三四线城市对地价的限制并不如一线城市严格，因而整体土地成交溢价率高于一线城市。如4月进行首轮土地集中出让的重庆对20宗热门地块进行付款要求设定，即要求地块溢价率达50% ，则该地块出让价款支付时间将在原有时间的基础上减半。此前有重庆本土品牌房企市场研究人士告诉采访人员，由于重庆地价较低，溢价率超50%后的付款节奏对大房企而言并无太大压力。
李宇嘉指出，市场看好三四线城市，尤其是位于都市圈中的三四线城市，再加上一线城市市场热度下滑，调控严格，资金信贷额度紧缩，开发商开始转战三四线城市，因而带来三四线城市土地成交溢价率的上升。

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