增加学区房持有成本是抑制学区房炒作的釜底抽薪之策( 二 )

展望未来学区房的走势，从新出生人口数量角度，在全面二孩政策影响下，我国新出生人口的高峰出现在2016~2017年，随后快速下降，对应小学入学年份为2022~2023年，也就是说从2024年起全国的学位供需矛盾会逐年得到缓解，对应学区房热度本身也会自然下降。而且，近年来人口流入的热点城市也在加大中小学的配套建设，逐步增加学位供给。同时，鉴于当前我国宏观杠杆率已处于近年来的高位，未来保持宏观杠杆率平稳是大概率趋势，今年的《政府工作报告》就特别指出货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，并保持宏观杠杆率基本稳定，也就是说未来整体货币供应不会再出现较为宽松的情况，这相当于从流动性角度为资产炒作降温。
因而，从整个新出生人口、学位供需和货币发行角度观察，未来利于学区房炒作的边际条件其实已经是在逐渐收窄的。
再来看当前热点城市给学区房降温的具体政策，无论是北京的“多校划片”、“六年一学位”延长至九年还是上海中考的“指标到校”政策，其实政策出台的初衷都是在区域内平均分配教育资源。但这样的政策在打击学区房炒作的同时也存在一定弊病，比如北京一些重点地区重点小学扎堆，该区域的房子还是属于学区房，即使“多校划片”也不能缓解学区房炒作，如继续放大片区范围就会与就近入学政策出现矛盾。上海“指标到校”政策虽然能给热点地区学区房快速降温，但其实是变相削弱了好学校的生源水平，不利于好学校长期健康发展。归根结底，教育资源的平均分配本身就是一项理想化的举措，无论采取何种措施都很难做到绝对的平均。
与其如此，还不如从增加学区房的持有成本入手，结合正在研究的房地产税政策综合施策，形成正向激励。好的学区房地产税相对较高，教育资源配备和社区环境也相对较好，地方政府将房地产税收入再投入到本区的建设上，这样既解决了目前一些重点城市很多学区房是“老破小”、居住环境差的问题，又能让每个城市的不同区域间形成良性竞争机制，这也是发达国家已普遍采取多年的政策。对购买者而言，由于学区房的持有成本增加，在购买前会综合衡量投入与产出之间的回报，可有效避免学区房投机行为。
（文章来源：中国经营报）
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