预计2022年房价 2022年房子将迎来贬值潮

就目前的房价，年轻人如果没有长辈们的支持，全凭自己的力量付首付款，不是说不可能，那起码也得30多岁以后。当然，这还没完，高出本金一倍的二三十年房贷利息也是一笔持续支出。然而，随着楼市失去了赚钱效应，当下人们的观望氛围越来越浓厚，不着急出手成为了很多人的共识。有内行人表示，2022年将首迎“房子贬值潮”？内行人预测：明年或将超出想象。
2022年房子将迎来贬值潮（预计2022年房价）

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研究楼市走向，只看货币供应、看原材料涨价因素，像普通商品一样去研究就会得出站不住脚的结论，而是一定要看核心成本和需求两大因子的变化情况。就拿新房售价的成本构成来看，原材料、建安、人力、管理等费用其实占比比较小，真正占大头的其实是土地成本，一般占单价的60%-70%，在售价里，其他的因素变动几乎可以忽略不计。所以，过去20年，房价上涨主要来源于地价的推动。但进入今年以后，主管部门实行集中供地新规以后，对房企拿地资金有了要求，同时对土地溢价进行了限制，最高不超过15%，所以，从全国第二批集中以来，流拍+底价成交成为了主流，很多城市的地价比两三年前还低，如果按地价推导未来两三年房价的话，只低不高。
而且，实际购房需求下滑程度超出很多人的想象。为什么要用“实际”二字？主要就是现在“房住不炒”观念深入人心，加上房产税这把“达摩斯克利之剑”悬在头上，现在几乎所有的专家都倾向同一个观点：手上的房子并不是越多越好。所以，我们会看到未来的房子也会像汽车一样，虽然原材料成本在涨，但售价却一直在跌，其主要原因就是供应量在增长，但需求就那么多，在供大于求的大环境下，如何涨得起来？楼市也是这个道理，新房供应不会停止，而房产税又让多套房家庭抛出了更多房子，与此同时，一个城市每年的成交量是恒定的，在市场房源量大增的情况下，如果你想急于脱手，对不起，先把价格降到位。
还有一个直接因素促使楼市需求在2022年迎来“转折” 。在1961年时，我国出生人口不到1千万，但从1962年起，我国进入出生人口高峰，一下跳至2450万，此后一直持续到1975年都保持每年2000多万的出生数，被人口学家称之为“生育高峰期” 。这一批人从2022年开始大批量退休，退休就意味着经济能力锐减，购房需求衰减，一直持续10多年，这也是为什么说2022年将是房子迎来贬值潮的重要隐藏因子。
至于10多年后，这个不用多说了，在综合因素影响下，人口老龄化、少子化是全球发达国家的共性，是大势所趋，至少到目前为止，全人类还没有找到有效应对方法。
开发商还能硬抗房价吗？之所以这么说，长期以来，开发商都给人以一种财大气粗的感觉，享受商品房的定价权，曾还有一些地方的房企组成价格同盟，禁止低价销售。但他们没想到的是，今年开始，专门针对开发商的三道红线新规已让他们自顾不暇，包括恒大在内的多个千亿房企债务频频吃紧，别说扩张了，能活下去就是他们的最大目标。新规还显示，到2023年6月30日，所有房企要实现降档达标。这样的话，2021年即将过去，2022年将是不达标房企的“决定之年” 。要想现金流、有息负债水平达标，除了降价促销回款外别无他法。今年恒大等大型房企降价促销不过是起了个头，在新规下，对涨价惯了的开发商来说，2022年或超出他们的想象。
那么，开发商降价销售会影响到二手房市场吗？笔者认为，肯定是有影响的，不过是对不同城市、不同的房子影响大小而已，对那些经济发达的一二线大城市来讲，整体情况可能要好些，但对于大部分三四五线城市来说，影响就不可忽视了，开发商促销的重点应该就是这些地方。其实，不管在什么样的城市，起码这两类房子先迎来贬值潮。