大叔的育儿经|“东西城＋海淀”学区派位大解析：北京学区房还有希望吗？( 二 ) 根据2021年东西城和海淀的义务

例如中关村三小，预计收400孩子，前6个顺位收完还剩70个，如果1911后买房划片的家庭有80个孩子，那么随机摇号录取70个，如果只有60个孩子，那么就可以全部录取。
不能被录取的1911后的家庭孩子，全部参加“摇号派位” ，如果本学区内装不下，就在相邻学区调配学校。
但从目前来看，只要有房，海淀区出现“跨区调剂”的可能性应该不太高，这一点要比西城、东城要强不少。
但总体上看，我们可以看出几点：
第一， 2020年7月31日后买入西城学区房和2019年1月1日买入东城海淀学区房的家庭，都要面临“摇号派位”的结果，无一例外。
第二，西城和海淀都是在“考虑学位是否充足”的条件下来“多校调剂和摇号派位” ，但东城区则完全随机派位，所以东城区的不确定性最高。
第三，从学位资源上看，这几年西城最紧张，东城和海淀相对理想，因此这几年对“西城学区房”来说，冲击最大。
而出现以上如此巨大的变化，背后的因素就在于北京户籍出生人口这几年面临“高峰期” ，尤其是2014-2018年，是北京出生人口最大的年份。
2010年北京户籍出生婴儿仅有9万， 2014年就高达15.2万，最高峰将会出现在2017年，北京户籍出生婴儿高达17.1万。
这就意味着从2021-2025年北京小学学位都将出现高度紧张，尤其是2023年，北京小学学位将会出现历史性“缺口”：2023年北京上小学的孩子将比2021年高出5万！
【大叔的育儿经|“东西城＋海淀”学区派位大解析：北京学区房还有希望吗？】
北京小学学位紧张的情况要到2025年才能出现缓和，到了2026年基本上北京上小学就不成问题了，因为2020年北京户籍婴儿出生仅有10万。
根据以上情况，我们认为：从2021年一直到2025年，北京学区房政策会持续“收紧” ，出生婴儿规模大，学位紧张是其基本背景。
尤其是到2023年，北京学区房政策可能将会迎来更猛烈的变化。
未来我们对北京学区房房价的走势判断：
第一，买房也不能确保“单校划片” ，北京学区房短期看彻底凉了，学区附加属性被剖离，市场价格有待重新评估。
第二，近半年及一年以来，买入西城占坑房的业主，肯定将会高位站岗，当下已经折损20%以上。
第三，学区房价格将会进入持续下降通道，冲高回落后，是能够接受西城区平均教育水平的买家，低价买房落户的最佳时期。
瘦死的骆驼比马大，西城区作为北京四大强学区的老二，学区实力仍然不可小觑，总体实力仍远在全市平均水平以上。
第四，北京学区房仍有重回高位的机会，随着学位紧张的缓解，人口的大规模疏解，北京学区政策仍有调整的可能，尤其是西城。