瑞安“变轻”，能成为下一个宝龙商业么？( 二 )

回顾过往，瑞安变轻的过程也是一波三折，早在2012年，拆分新天地的建议已经出台，但在次年的业绩会上，主席罗康瑞宣布该计划终止，2015年初好不容易再次定下拆分上市计划，但在2016年的业绩会上，又双叒叕暂停了计划。
瑞安之所以左右摇摆的原因，还是因为拆分以后的市场价格与理想存在差距。
瑞安房地产高层曾对外表示，2016年暂停新天地的上市计划，是当时估值太低，主席罗康瑞也称，“以当时的市场条件，不但可能拿不到市场价格，还要给一个比较大的资产折让。”
近年来，瑞安不是没有想过自救，做了一些动作——一方面是推进商业资产项目在当地市场的发展，二是加速轻资产模式，以发挥其商业价值。
提到轻资产模式，万达算是较早运用这一模式的代表，其旗下的万达广场，至少70％以上都是轻资产，减少在开发资金的投入，避免陷入资金周转率问题。这种开发模式，各大房企近年来都在逐步尝试，并延伸出更多的玩法。
发展轻资产方面，瑞安也在不断开疆扩土，与上海市黄浦区国资合作，各自出资50％开发太平桥项目、以及提供地区商业规划整合方案服务，负责都是瑞安“去重”的。
与此同时，瑞安房地产还在不断”瘦身”，近年来接连售卖资产以及退地，不过拉长时间看，具体的效果还并不明显，截止2021年6月30日，瑞安房地产的土储为840万平方米，而2018年的土储为850平方米，两年仅少了10万平方米。
这也是面对时代趋势，瑞安房地产不得已的转型。
随着商办行业进入管理红利期，资产管理和轻资产运营，将成为未来的两个主流发展模式。
轻资产模式能够获得较高的投资回报率，受政策的影响也比住宅地产更小，对于房企来说，是性价比较高的选择。
瑞安如今算是一步步在向这个方向发展靠拢，并试图发展出成熟的产品线，不过随着竞争对手的入局，蛋糕是越来越小还是逐渐做大？市场估值是否能支撑后续发展？一切还是未知数。
这些年，已经有不少分拆商业板块上市的房企，比如上市成功的宝龙商业、中骏商管等，都在重点发力商业地产。
2021年7月，花样年控股、彩生活宣布将物业管理业务、商业运营管理业务分拆，单独上市。
商业板块拆分上市，瑞安不是第一个，也不是最后一个。在瑞安之后，未来或将迎来商业运营管理业务分拆上市潮，商业地产界的竞争势态仍在继续。
如何向市场讲出更多的新故事？把商业地产从一众板块中抽离，单独上市，能扛起资本市场的希望吗？这在过去一直是瑞安们避不开的问题。
一方面，商业板块拆分之后，整体规模缩小，融资规模相对有限，另一方面，实体商业地产也有躲不开的项目空置率、运营效率不强、存量市场竞争激烈等老问题。
若上市成功后，如何向市场讲出更多的新故事？是实体商业地产们亟需解决的问题。
在分拆上市这条路上，瑞安新天地不是没有胜算，以“前辈”宝龙商业为例来分析可以看到，一条路是横向，在资源整合、商业经营、人工智能等领域进一步深化，比如近年来，宝龙在“新商业”领域积极开拓。2018年与腾讯合作启动了“纽扣计划”，开启智能化转型，发掘小而美的商业模式。
另一条路，则是纵向的战略聚焦。万变不离其宗，精细化运营永远是房企的核心和重点，只有提高商业运营管理水平和招租能力，才是向资本市场证明可持续商业价值的最佳方式。
宝龙商业旗下项目这几年的整体出租率明显提升。随着疫情逐步控制，商业地产复苏，截止2021年上半年，宝龙商业的整体出租率提升到92.3％。