瑞安“变轻”，能成为下一个宝龙商业么？

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图片来源@视觉中国

文丨BT财经，作者 | 十里

9月中旬，港交所收到了来自瑞安房地产（下简称“瑞房”）分拆瑞安新天地上市的招股书。
有关瑞房分拆商业地产子公司单独上市的传闻，过去一直沸沸扬扬，官方也没有明确态度表露，让这家房企始终笼罩一层神秘感。
如今伴随招股书的披露，瑞安新天地的经营情况浮出水面。也让外界看清瑞安房地产的运营实力到底在哪一层级。
下一个“宝龙商业”？历经9年曲折，瑞安新天地终于独立闯关IPO 。
瑞安新天地是瑞安房地产旗下独立运作的全资子公司，负责商业物业，运营13个物业项目。在上海、佛山、武汉、重庆等地都有布局。
即使在全国都有项目，但瑞安新天地的主阵地还是在上海。
根据招股书显示，2020年，瑞安房地产创造了25.28亿元的租金和相关收入，其中77％来自上海房地产组合。截至2021年6月30日，该公司企业持有的物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7％位于中国上海。64.4％为零售，剩余的35.6％为办公物业。

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同样以上海为中心，说到商业地产分拆上市，绕不开的就是第一个“吃螃蟹”的宝龙商业。从资产规模上看，相比瑞安新天地，早以轻资产模式上市的宝龙商业还是略胜一筹。
截至6月末，宝龙商业有71处已开业零售商业物业，商业运营服务的已开业建筑面积为880万平方米，已签约零售商业物业126个，总合约建筑面积为1350万平方米，远高于瑞安新天地。
再来看经营数据，瑞安新天地近三年的营收、利润表现逐年下滑。其2018年、2019年、2020年及2021年上半年的营业收入分别为23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元、13.77亿元。同期的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元、4.74亿元。
对比明显看出，2020年的疫情对瑞安新天地的经营产生很大影响，在这一年，瑞安新天地的净利润直接由盈转亏。而2021年上半年，宝龙商业的营业收入11.71亿元，归母净利润2.03亿元，依然步步紧逼瑞安。
业务方面，瑞安新天地经营三大业务，其中，物业投资带来的租金收入，占整体收入的大头，过去三年，来自物业投资的收益由18.26亿元增至18.36亿元，对总营收的贡献比由76.3％增至77.9％。除此之外，则分别是物业管理和资产管理等业务。

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从构成看，投资物业这一项也成了影响利润的关键因素。招股书显示，2018年和2019年，瑞安新天地录得投资物业的公平值增值分别为7.05亿元、4.31亿元。在2020年，投资物业的减值却达到了11.11亿元，直接导致当年利润骤降。

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为了让瑞安新天地能够更灵活的融资回血、独立收购其他商业物业来提高资产价值，瑞安房地产这头“庞然大物”，也选择了拆分的“轻模式” 。
不过相比之下，瑞安新天地无论在营收数据还是项目规模上，都暂不具明显的领先优势，想要在资本市场上“借东风”，仍需要进一步的“修炼”才行。
瑞安变“轻”一直以来，为了降低成本和风险，企业淘汰一些开发前景不强的项目，同时促进优质资产扩大规模，将旗下资产分拆上市，是很多房企都会有的操作。
对于成立17年的瑞安来说，正在经历“转型期”，选在什么时间拆分上市、怎么拆分，成为瑞安以及一众商业地产商共同面对的问题。