育妈计|房企组成的重要条件是“负债”？基本负债率都在98.5%，没危害吗近几年互联网产业迅速发展

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近几年互联网产业迅速发展，并且为我国创下大笔收益，但是互联网产业只聚集在几个省份，因此不少地区的财政收入还是主要依赖于房地产。截止去年年末，房地产行业有138个上市公司，收益达到2.13万亿，占国民总产值的10%以上。然而这些房地产企业都有一个共同的特点，那就是明显的高负债。其实房企组成的惯常重要条件之一就是“负债” ，基本负债率都在98.5% ，但是这种做法很有危害。
▲负债是房企典型特征
万达就是一个典型例子
王健林曾经拿到过首富的宝座，他旗下的万达集团与房地产企业息息相关，但是在最近几年，王健林有意走上轻资产化的道路。这是因为王健林曾经因为负债过高而被限制高消费，他只能通过变卖资产进行资金回笼。巅峰时期，万达酒店遍布全国，万达商城亦是如此。而且他还涉足了文娱产业，万达院线更是垄断了整个电影行业。而就在2018年的时候，万达的盛景之下千疮百孔，此时负债已经高达4205亿元。到后来，王健林出售了大量酒店，对万达院线的股份也进行了抛售。
▲房企负债增速比例
负债率高是房地产企业的普遍现象
高负债其实是这一行业的普遍现象，因为房地产行业周期比较长，在没有完成建设的时候，基本不可能收到回款。大部分开发商需要去向银行贷款，用这笔钱完成建设，随后等待资金回笼，整个过程短一点几个月，长一点可能接近几年。而且在等待的过程当中，也会出现一些意外情况。盖好房子，又要对房子进行出售。随着时间的增长，银行的贷款还需要考虑利息。如果贷款的金额比较大，衍生出来的利息就已经足够惊人，为了维持后续的运转，可能在当前的工程没有回款的时候，就需要进行后续的建设。大部分房地产企业都是这样运作的，因此他们基本上都是高负债。
▲对房企进行合理管控才能一直发展下去
因为资金需求量大，并且资金回收的周期长，这只能让这些企业靠着借贷过日子。王健林之前背的债务特别高，直接成了国家的重点关注对象，为了将负债降到红线之下。万达集团只能将酒店和文娱项目进行打包出售，换回来了六百多亿。和万达一样高负债的房企可不止一个，就根据去年的数据来看，北大资源的负债率最高，以前高达98.5% 。接下来是绿地集团，负债率为88.5% 。像恒大以及融创都超过了80% ，这些集团早就超过了国家划定的红线。
▲债务成为房企的重担
为什么房地产企业需要这么多钱？
在进行建设之前，这些房地产企业需要拍卖地皮，而且他们是通过贷款的形式进行支付。随后又是进行建设，在建设的初期就可以对房子进行预售，此时房地产企业可能就已经能拿到钱了。这些拿到的钱一部分用来还贷款，另一部分就为下一个项目做准备。在这个建设过程当中，当前的债务并没有清理干净，而且还进行了新的借贷，这直接让借贷的雪球越滚越大。如果从经济学的层面上来解释，那就是房地产行业普遍存在高杠杆现象。这些大佬利用有限的资金乘以杠杆率去撬动更多的钱，然后投资更大的项目。只是这一做法有很高的风险系数，如果不出现暴雷事故，确实可以实现高收益。但如果资金难以回笼，被债务压垮是分分钟的事。