太古、九龙仓，谁逆风了？五合智库( 二 )

至2014年，九龙仓的内地租金收入为19.84亿港元，增长10%，而来自发展物业的利润进一步萎缩，占集团总利润的29%至13% 。这迫使九龙仓调整内地发展战略，将原来的15个城市缩减为10个，成为首家宣布缩减内地战线的港资开发商。
2015年至今:重新聚焦商业地产，聚焦核心一二线城市。
2017年，九龙仓集团主席吴表示，计划分拆香港商业物业，拟将香港的商场和酒店纳入其中，未来将发展内地楼市。“不管建了什么，不管地块好不好，只要它是高质量的，我们将继续寻求让我们的租赁物业组合变得更强大。”
截至2016年(九龙仓置业分拆前)，九龙仓在香港及内地的投资物业资产价值达3193亿港元，占集团核心盈利的64%，内地物业盈利(换算成港元后)仍有16%的增长。
九龙仓在内地发展，走“商住开发”的双线方式。相比之下，太古地产就简单多了，只靠“纯业务”的单线运作。但是，将来我们要扩建商业或住宅建筑。
自2001年进入中国大陆市场以来，太古股份步伐缓慢，10年间仅开发了5个项目。对此，大福证券分析师麦德广表示:
对内地商业环境不熟悉，风格过于死板，政府审批迟迟不下来，使得项目开工遥遥无期；
内地执行力不足，项目进度一再拖延；
太古地产选择的内地合伙人资金链紧张，需要太古地产扮演“救火队”的角色。
鉴于各种因素，太古地产不愿意过多地进入内地市场。太古董事会前主席Christopher D. Pratt曾多次在公开场合强调“审慎是我们的DNA 。”但在2011年年中接受媒体采访时，他承认自己错过了内地廉价拿地的黄金时代。
在中国内地，太古地产从未涉足住宅房地产业务。对此，其表示，住宅市场需要快速获取土地，进行设计，然后出售。整个周期很短，太古不太擅长这个领域。至于内地业务，太古也坚持不抄袭模式。
不过，和九龙仓一样，太古的单线作战计划也悄然出现了一些变化的迹象。太古地产在2018年年报中指出，“我们将在mainland China寻找开发住宅项目的机会。这些项目可能是其综合发展项目的附属部分，但我们也可能考虑在合适的地段和城市发展独立的住宅项目。”
做出这种改变，底层精神是“开发高尚住宅项目的竞争优势” 。
03
港资开发商在内地有进有退，避免不了资金约束。
无论九龙仓重新押宝业务，还是太古开始有房之心，经营策略的变化都反映了港资开发商在内地市场的进退。
上世纪90年代初，第一轮港资进入内地。恒基、九龙仓、和记等众多港资地产商相继而来，但发展并不顺利。经过1997年的宏观调控和亚洲金融风暴，香港的房地产开发商受到了很大的冲击。
1999年后，内地市场开始回暖，香港本地市场不景气，港资再次进入内地，凭借正确的定位和高端产品开发经验扭亏为盈。
2002年至2009年，内地商品房销售面积和销售额年均增速分别为20%和34%，而2009年至2013年，这两项指标已降至8%和15% 。
产品越来越细分，行业利润率逐年下降，去库存成为房企的主要目标。这说明内地房市竞争进入新阶段，港资房企需要调整策略。九龙仓和太古在内地的战略变化，恰恰印证了大环境的变化。
毕竟房地产开发没有完全固定的模式。所有的开发者都会根据不同的情况做出适当的调整，做出自己此刻认为最好的选择。
不时来自资本市场的掣肘，是影响九龙仓和太古地产在内地进退的另一个关键因素。
九龙仓集团和太古地产是香港恒生综合大盘指数的成份股。香港上市房企普遍具有经营性现金流充裕、盈利能力强、分红率高、信息披露严格规范等特点。20%的资产负债率通常是香港房地产行业公认的一条红线，受到资本市场的约束。

太古、九龙仓，谁逆风了？ 五合智库( 二 )

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