太古、九龙仓，谁逆风了？五合智库( 三 )

根据邹毅五大智库的研究，太古同时关注三个目标:
维持20%的资产负债率，不扩大；
保持香港本地商业地产规模不缩水；
有足够的现金流在内地拓展商业地产。
这种金融三角约束不太可能在短期内解除。可以预期的是，其他部门将在短期内获得高额现金回报，以弥补其房地产部门扩张留下的债务。鉴于开发新的房地产项目所需的投资额，这种可能性并不大。
1977年6月，太古地产在香港上市，1984年私有化。它是太古集团的全资子公司。太古集团的国泰空、货运、饮料部门一直是“利润炸弹” 。租金收入稳定的太古地产在2010年寻求独立分拆上市，但认购情况远不如预期，最终于5月6日宣布搁置分拆上市计划。
最终，太古选择放弃Festival Walk收缩香港规模，将资金用于内地更有前景的商业地产。2012年1月18日，正式在港交所上市。
当然，九龙仓集团也受到香港资本市场的束缚，面临着财务上不可能的三位一体。在内地开发投资物业时，采用租售并举的方式。但由于物业销售不如预期，战略调整又回到了之前的商业地产。
2017年，九龙仓集团将香港最重要的6个投资物业分拆，注入新主体九龙仓地产上市，从而获得充足的流动资金。
至此，内地走过了九龙仓和太古二十年，以它们为代表的商业地产作品都开始进入回归期。高速成长时期，一切都是对的。但市场是分化的，产品、运营、资本策略都要做好安排。沉淀的路，每一步，都算数。
【太古、九龙仓，谁逆风了？五合智库】

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