融创服务上市，看清孙宏斌心里的“小九九”( 二 )

营收规模上，融创服务也逊色于头部企业。根据公开资料， 2019年万科物业的营收已经达到127亿元，碧桂园服务、绿城服务有96.4亿元、85.82亿元。另外，招商积余、雅生活、保利物业去年营收同样都超过了50亿元，融创服务28.27亿元的体量大体处于行业中游。
值得注意的是，和大部分物管公司一样，融创服务的盈利创收，亦离不开母公司融创集团主动“输血” 。
于2017-2019年以及2020年一季度，融创服务管理融创集团物业产生的收入分别占物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2%；截至2020年3月末，融创服务的外拓项目只有2个，涉及在管建筑面积135.2万平米，占全部在管面积的比重仅为2.3% 。
对此，融创服务在招股书中坦言， “由于我们无法控制融创集团的管理策略，亦无法控制可能影响其业务运营的宏观经济或其他因素，融创集团经营或其开发新物业的能力的任何不利发展或会影响我们获得有关物业管理服务及非业主增值服务的新服务合同的能力。”
近年来，随着房地产业从存量时代进入增量改善时代，加之各项调控政策不断收紧，无论是头部物企，还是中游物企，都在强化外拓能力，以求降低对母公司的依赖。就融创服务而言，目前主要通过收并购来提升外拓能力，比如2020年完成了对开元物业管理的收购和成都环球世纪的整合。
资本市场，外拓能力往往被投资者视为对物企盈利性、成长性和想象空间的考量指标或价值研判标准。事实上，业绩快速增长，背靠千亿房企融创中国，融创服务的盈利能力并不出众。
毛利率略逊于行业均值核心业务占比下滑
招股书显示，融创服务在2017年-2019年的整体毛利率分别为21%、23%及25.5% ，呈持续上升趋势。
据中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的数据，截至2020年4月30日之前已经在A股、H股上市的26家内地物管公司，近三年毛利率均值分别为29.8%、29.7%、29.4% ，融创服务落后8.8%、6.7%、3.9% 。
横向比较，就拿最近递表，且母公司实力尚在融创中国之后的金科智慧服务和世茂服务来说，后两者2017-2019年间毛利率分别为26.8%、25.7%、27.3%和27.45%、29.35%、33.67% ，都在融创服务之上。
进一步分析，报告期内，核心业务也是营收占比较大的业务板块——物业管理服务，其毛利率过低或是拉低融创服务整体毛利率的诱因之一。
2017-2019年，融创服务该业务板块的毛利率分别为1.6%、6.4%和11.8% ，尽管走向是上行的，但将其放置在行业内“打量”一番，这都是一个低到可以的水平。节点财经注意到，同时期并购得来的开元物业的基础物业服务毛利率达到20.9%、20.8%、19.4% ，金科智慧服务则达到21.3%、19.7%和21.7% ，相比之下，融创服务难免让人质疑盈利能力不足。
尤其需要指出的是，融创服务物业管理业务的营收占比在逐年下滑。过去三年，物业管理业务收入在融创服务总收入中的占比从51.7%下降至40.6%；非业主增值服务收入则由于为母公司提供了大量的案场销售协助、咨询等服务，营收占比从47.2%上升至55.6% 。