融创服务上市，看清孙宏斌心里的“小九九”

五年前，孙宏斌说过， “不会谋求融创的物业管理公司分拆上市，因为物业公司就像办公共服务类机构，如果被分拆上市的话，将使得物业公司变成赚钱的工具，这种做法并不可取。”言外之意，对分拆物业上市多少有点嗤之以鼻。
8月6日，港交所官网显示，融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”）递交了招股书，拟于联交所主板独立上市，筹集资金用于寻求战略性投资及并购机会，升级智能管理服务系统，拓展社区增值服务等。
至于具体募资规模，融创服务并未在招股书中透露，据早前7月21日有外媒报道称，融创正考虑在香港就10亿美元物业管理业务进行IPO 。
从招股书披露的数据来看，过去三年，融创服务实现了规模、收入、利润的高速增长，一如融创中国首席财务官高曦所言， “我们希望在物业行业做出一家头部企业” ，但外拓项目占比低，自身盈利能力不强，毛利率低于行业均值等问题亦不容忽视。
整体业绩快速增长但外拓能力不足
融创服务脱胎于融创集团，其发展主要经历了三个阶段。2004-2005年起步，跟随融创地产试水物管业务；2006-2015年，全国化拓展，并于2015年成立融创服务集团，进驻西安、成都、常州、南京、上海、武汉，开展集团化管控；2016年至今，推行标准化管理，提升基础服务品质。
业绩上，据招股书显示， 2017年—2019年，融创服务分别实现营业收入为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率59.5%；对应的净利润分别4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率150.7% 。
即便在疫情笼罩的一季度，融创服务的增速也没有受到影响，营收由截至2019年3月31日止三个月的5.36亿元增长34.1%至2020年同期的7.19亿元；净利润由截至2019年3月31日止三个月的0.14亿元增长394.9%至2020年同期的0.67亿元。
营收和利润飙升背后，是融创服务在管建筑面积和合约建筑面积的大踏步前进。
2017-2019年，融创服务在管建筑面积由1998.8万平方米大幅增加至5296.3万平方米，并于2020年5月底达到100.6百万平方米，年复合增长率95.2% ，覆盖全国29省、126个城市，其中86.2%位于中国的一线及二线城市；合约建筑面积则由2017年末的57.4百万平方米增长至2020年5月31日的226.8百万平方米，年复合增长率76.5% 。
到底该如何形容融创服务这几年的业绩表现？或许就像其在招股书中强调的， “我们是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料， 2019年我们的整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为104.5% ，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。”
不过，抛开增速，仅看规模，融创服务和碧桂园服务、万科物业这样的行业龙头相比，仍有差距。
据克而瑞统计，截至2019年底，在管面积超过1亿平方米的企业就有15家，万科物业和碧桂园服务以4.39亿平方米、3.93亿平方米位列前两位，融创服务则刚刚跨越1亿大关。