融创服务上市，看清孙宏斌心里的“小九九”( 三 )

作为物管公司的主营业务和基础业务，融创服务物业管理业务占比的下滑无疑值得警惕，在一定程度上说明公司的核心竞争力在下降，未来需要在主业上下更多的功夫。
从招股书中的内容来看，融创服务显示已经意识到了该问题，其在招股书中表示， “未来几年，随着大量房地产开发项目交付及外扩力度加大，非业主增值服务的收入预计将会稳步下降。”
融创服务上市孙宏斌背后的小算盘
融创服务上市，本就在孙宏斌的“图谋”之中。
早在2019年初，融创服务就已经开始为搭建境外上市架构做准备。2019年2月、3月，融创中国先后注册了惠熙（香港）投资有限公司和天津融嘉物业服务有限公司，由天津融嘉100%持股融创服务，而惠熙香港则100%持股天津融嘉。2019年11月，融创服务将注册资本从1亿增加到了3亿。
同时，融创中国就物业分拆上市，做了一系列的人事、股权架构调整。
融创中国先是将业务分为了地产及非地产两大板块并设立了相应的管理部门，而后于2019年9月，原融创中国首席财务官曹鸿玲被委任为融创服务集团总裁。
从不上市到急于上市，融创服务给出的理由是：看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，借力资本市场提升集团的市场竞争力；使集团拥有独立的融资平台以及通过建立独立而广泛的投资者基础，为未来发展提供资金；使集团在各自业务方面能够实现更集中的发展、策略规划及更好的资源分配；由于融创服务分拆完成后仍为融创中国的附属公司，融创中国将通过合并本集团的财务账目及收取本集团的股息分红，从集团的未来发展中继续受益。
说到底，融资还是主要目的，毕竟融创中国的高负债有目共睹。截至2019年底，融创中国总资产9606.49亿元，总负债8465.55亿元，资产负债率88.12% ，其中流动负债6206.81亿元，但账上现金只有779.44亿，完全不足以覆盖，将物管业务分拆上市，是一条减压捷径；另一方面，在“房住不炒”政策松绑无望的背景下，多一个上市主体就多了一个保障流动性安全的平台。
站在更宏观的角度，今年国家印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民，增加一倍。老旧小区改造后，必然要引入专业化的物业管理，从而释放出巨大的市场需求。
这时候上市，孙宏斌不仅可以讲一个好听的资本故事，还可以分享到融创服务上市后的分红收益，确实是个“两全其美”的计划。
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