在成为贝壳之前,链家的估值是416亿人民币,而8月17日上市当日,贝壳股价高开高走,总市值超过422亿美元,但随后,贝壳股价持续上涨,美国时间9月16日当天涨幅12.07%,总市值达到了685亿美元 。
这样的市值规模,已经接近同一时间万科+保利地产市值的总和(约5200亿元) 。
不仅如此,这一市值还远远超过了这个赛道上其他所有公司的市值之和 。
在整个互联网领域,市值排名也仅在阿里巴巴、拼多多、京东、网易、百度之后,成为互联网行业的第六大中概股 。
创业、再创业、上市、再上涨 。从链家到贝壳,什么发生了改变?
房产经纪行业的真问题
贝壳改变了什么?要看房产经纪行业存在着怎样的问题 。
在2014年兴起的移动互联网浪潮中,一批互联网创业公司拿着锤子找钉子,将互联网视为解决房产经纪行业的信息不对称问题的工具——甚至答案 。
然而,左晖曾对外表示,房产经纪行业的真正问题并不是信息不对称,而是:C端单次博弈,B端零和博弈 。
C端单次博弈,即一锤子买卖 。就好像游客在旅游景点遇到的“宰客”现象一样,大部分游客一辈子只去一次,而在房产经纪行业,经纪人的平均从业时间特别短,6个月便是一个经纪人的整个职业生涯,只够卖1.5套房 。
存在单次博弈的行业,都倾向于把短期利益最大化,不计长期后果 。这也是房产经纪行业为什么一度存在宰客现象的原因之一 。
零和博弈,即整个行业的利益没有增加,一方的受益,必然意味着另一方的损失,博弈双方的收益和损失加起来一定是零 。“彼之所得必为我之所失、得失相加只能得零” 。
在房产经纪行业,中介费就是典型的零和博弈 。
大多数经纪人都有过被撬单的经历,A中介努力寻找到客户,带客户看房子,但到成交关头,B中介以给客户更优惠的中介费的方式抢走了客户 。负责成交一环的经纪人获得全部佣金,而A付出的努力得到0回报 。
零和博弈状态下,经纪人的收入完全依赖最终成交,对成交的诉求无限大,行业恶性竞争不断,效率低下 。
C端服务单次博弈,B端竞争零和博弈,而非简单的信息不对称,这是制约房产经纪行业发展的隐匿问题 。贝壳所改变的,正是这种低效的博弈结构 。
ACN网络
改变博弈结构的,是ACN(Agent Cooperation Network)经纪合作网络 。
这种经纪合作网络,类似于美国同行的MLS系统(Multiple Listing System) 。MLS诞生于上世纪二、三十年代,至今已发展成熟 。
MLS以会员联盟的形式,将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系,体系中成员的房源、求购信息,会集合在一个网站的共享数据库中 。
MLS免费提供这些共享数据的搜索服务,加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后,将信息输入该网站,由体系中全体会员共同寻找买者或卖者,实现交易,然后按一定比例分佣 。
MLS通过资源共享的操作模式,以及佣金分成的利益驱动机制,提升了整个房产经纪行业的效率 。在美国,几乎90%的房产经纪都参加了MLS系统 。在英国、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等国家,也成功地实行了MLS系统 。
贝壳的ACN网络把经纪人的工作,分为了10个角色,其中房源方5个,客源方5个:
房源录入人,第一个把房源录入ACN的经纪人;
房源维护人,一个在房源附近、熟悉小区环境,可以陪同客户看房的经纪人;
房源实勘人,给房子拍照、录制VR的人;
委托备件人,需要做所有备件工作,比如获得业主签字的委托书、身份信息、房产证信息,然后上传到政府指定的系统的人;
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