北京另类商改住：高额返租、厂房改住房 18.8万低价牵出神秘操作链( 五 )

由此，很多城市也落地出台相关配套政策，市场一片向好。
然而不到9个月，2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商业办公类项目用途进行严格管控，并针对在售商业办公项目进行严格管理。
公告明确强调，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。根据公告，企业在建(含在售)商办类项目，不得卖给个人，而个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京连续五年缴纳社保或连续五年缴纳个人所得税。
一夜间，北京商改住遍地哀鸿。
2017年5月23日，北京市住建委就3·26发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商改住房屋销售做出进一步规定，已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。
即老房老办法，新房新办法。而判定新老的标准，就是2017年3月26日之前是否拿到预售证。
也就是说，3·26之前拿到预售证的楼盘是可以租售的，而3·26之后才拿到预售证的楼盘就有了疑问，这个疑问就是拿到建筑开工许可证的还用不用更改项目用途。
也正由此，一些存在打政策擦边球嫌疑的项目在接下来的时间里屡见不鲜，也多次登上住建委的“黑名单”，被罚款、暂停网签、注销备案资质等。
事实上，之所以商改住能受到市场热捧，是因为它的确符合了很多刚需人群的需求。
以北京最大的商住楼盘北京像素为例，较低的单价和较小的面积极大满足了广大刚需客的需求。2009年北京像素开盘时均价不到2万元/平方米，50平方米的开间户型仅100多万元，这个价格不到周围普通住宅的一半。

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超级蜂巢项目每经采访人员赵西岭摄
位于朝阳区高碑店的超级蜂巢也是个巨型商住项目，两栋大楼在五环边格外打眼。项目2015年开始运营，入市之初颇为火爆，据运营方介绍，该项目在当年“共收到超过1000份入住申请书” 。
2020年12月末，《每日经济新闻》采访人员探访超级蜂巢时发现，这里已经发展成了一个巨型租赁社区，小唐告诉采访人员：“这里主要以出租为主。”

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项目内部走廊每经采访人员赵西岭摄
大堂里的外卖和快递人员频繁穿梭进出，每层都是一眼望不到头的超长走廊，每部电梯都要承载几十户租客。
据小唐介绍：“以前这里是能正常出售的，现在只留下了一些工抵房，只能签长租合同，目前产权还剩38年，住房款一次付清。”
采访人员手记|套路即风险
此次采访中的一个场景令我难忘。在一处商改住的售楼处，销售人员许以高额返利，来到这里的大都是老人，他们以为这笔购房款能够获利翻倍，但未来等待着他们的或许是血本无归。
对于工改住地块上一个房本抵几十套房的操作，除了震惊，还感叹于操盘方对于民法典或者说相关法律文件的熟稔度，合理避开限制，完善自己的营销说辞。
对买房的执念是这种现象的助推器，十几二十万元的超低价在如今动辄数百万的房价数据里确属清流。但，这是诱惑，更是巨大风险。
（文章来源：每日经济新闻）