一季度新房、二手房成交量大增 “双集中”供地新规或影响房企拿地( 二 )

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶向《每日经济新闻》采访人员指出：“多方面因素共同推动了热点城市二手房市场的活跃，如”就地过年“使热点城市置业需求释放前移、学区房关注度阶段性走高拉动的二手房置换链条明显活跃、前期相对宽松的信贷环境叠加信贷收紧预期的推动等。同时，短期热点城市新房供不应求，挤压需求退至二手房市场也是一个重要原因。”
在巨量成交的推动之下，全国二手房价格继续环比上涨。贝壳监测的重点35城二手房价格指数3月保持环比上涨1.4%，从2020年12月以来已累计上涨3%，一线城市房价涨幅更是领跑全国。
“高烧不退”的市场也引发了调控进一步收紧和更严厉的金融监管。其中深圳“二手房指导价”政策调控效果显著，新政当周，深圳二手房成交即进入低谷，较新政前下降70%，整个一季度成交量环比下降20%，同比下降4%；价格指数环比涨幅则在1月后持续收窄，至3月止涨。
在“121新政”之下，上海二手房成交量环比微降，其中春节后成交量较春节前下降23%；3月价格指数环比涨幅收窄至3.6%，已是连续两个月收窄；北京尽管一季度成交量环比增长20%，但春节后明显有所下降，市场调整趋势开始出现。
另一方面，一季度以来金融监管收紧了口子，北上广深及海口、杭州、西安、成都等城市对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查。此外，多地、多家银行也在悄然上调房贷利率，针对房地产“定向加息”直接为一线城市购房热度降温。3月贝壳研究院监测的60个城市平均首套、二套房贷款利率较去年12月分别提高6个、7个基点。
一线城市市场受到抑制，而核心二线城市则继续热度高企，合肥一季度二手房成交量环比增长约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增长10% 。进入3月，各代表城市成交量均创2019年以来历史新高，并且二手房价格指数保持上涨且涨幅扩大。
值得注意的是，北方多个城市经历了约3年左右调整期后，已经开始迎来市场周期性修复。一季度廊坊二手房成交环比增长约30%，3月成交量仅次于2017年一季度高峰；青岛一季度二手房成交量环增约20%，价格指数在3月止跌转涨。此外济南、烟台的二手房成交量分别环比增长27%、15%，二手房价格指数保持平稳上涨，市场整体平稳修复。
“步入二季度，上述因素对二手房市场的支撑度将持续走弱，大规模宅地出让将缓解热点城市新房市场的焦虑，进而导致二手房市场整体节奏放缓。另外，短期学区二手房的追逐也将逐步降温。”
曹晶晶指出，综合来看，预计二季度热点城市二手房整体成交热度将有所下降，但整体成交规模仍将居相对高位。在区域格局方面，随着置业理性情绪逐步回归，预计热点城市楼市运行将更加平稳，市场热点或将下沉至发达城市群内核心城市周边较强的三四线城市，部分中西部二线城市经历了较为深刻的周期调整后，目前周期已逐步走出底部，短期市场也存在一定空间。
供地新规下房企咋拿地
据中指研究院数据，1~3月，TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7% 。保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位。TOP10企业1~3月新增货值总额5874亿元，占TOP100企业的32.9%，市场集中度显著。
但进入3月，政策面发生了一定的变化，继去年下半年“三道红线”融资新规后，土地市场又迎来一项重要政策——22座重点城市宅地供应“两集中”新规(即集中发布出让公告、集中组织出让活动) 。
据中指院统计数据显示，这22城2020年商品房销售面积占全国的比重为24.3%、销售额占全国商品房销售额39.9%；住宅用地出让金占全国宅地出让金的37% 。据此可见，这22座城市在供地“两集中”新政下将呈现另一种市场格局。