业内人士认为：REITs有望发展成为万亿元规模大类资产( 二 )

主动管理大有可为
“虽然当前市场都在关注首批公募REITs的首发情况，但根据我们这么多年对REITs市场的研究，以美国为例， REITs市场最为活跃的交易并不只是首发IPO的交易，而是存续期扩募和兼并收购。2008年-2018年，美国市场发生的REITs行业兼并收购总市值达到首发IPO金额的11倍。”孔令艺说。
在她看来，公募基金管理人可以在REITs基金存续期间履行主动管理的职责，包括可以持续利用REITs平台进行兼并、收购、扩募来扩大管理规模，也可以积极主动的在合规情况下加杠杆，来提升这只产品给投资人的派息率。
梁策也坦言，不同于传统公募基金，公募REITs基金存续期运营管理更多是落在底层资产的管理工作中。“深创投集团前期已经做了比较扎实的准备。一方面是资产的选择，优质的资产才能支撑未来公募REITs在整个存续期间有比较稳定、优质的表现。另一方面，深创投的不动产平台已经有非常充足的仓储物流资产投资和管理经验，未来红土创新基金公司也会吸取深创投不动产平台的运营管理经验，进一步对底层仓储物流资产进行积极管理。”梁策表示。
梁策同时指出，公募REITs的存续期管理工作会落地在物业管理以及细致的资产运营管理工作上，包括租户管理、日常租金缴纳、日常底层资产招租，优化租户结构、底层资产维修等。盐港REIT的三名基金经理也会积极履职，基于前期物流仓储管理经验，做好对底层资产进行管理的准备，未来公募REITs上市后，将尽职尽责做好底层资产的运营管理工作。
REITs可成大类资产
“我们都翘首以盼一个万亿市场的到来。”孔令艺说。根据Bloomberg数据库，近30年来，美国REITs市场迎来高速发展期。截至2021年5月末，美国市场上市REITs产品数为246只，规模已达到1.52万亿美元。
孔令艺表示：“从海外REITs发展历程来看，此次公募REITs的开闸是非常好的开始，但现在只是迈出了第一步。我们回看美国这个万亿美元市场的形成过程，从上世纪60年代刚刚推出REITs ，到经历70年代萧条时期、80年代复苏、90年代保险资金增大配置后的大发展，后续又经历了次贷危机的冲击，而后再进行调整。经历了多次繁荣和低谷，才逐步进入稳步发展的周期。”
在她看来，公募REITs是一个非常好的大类配置资产，但由于目前只有9只产品，从全行业的角度来看，公募REITs的量还不够，尚达不到主流机构投资者可以纳入大类配置的规模。对于我国来说，是否能行稳致远，直至发展至万亿元规模，还需要金融同业、投资人以及全社会资产提供方共同的努力。
孔令艺同时指出，公募REITs是更适合用来做中长期配置的产品，应尽量避免短期暴炒，但REITs也绝对不是固定收益型的产品。以美国为例， REITs是领跑大盘的，这个特征也是因为REITs兼顾了当期分配和资本增值，从而整体回报比较好。美国权益型REITs近20年年均回报率是9%-12% ，这样的回报对于海外资本市场来说已经是很高的回报水平。
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