业内人士认为：REITs有望发展成为万亿元规模大类资产

摘要【业内人士认为：REITs有望发展成为万亿元规模大类资产】在部分公募REITs管理人看来，从成熟市场的经验来看， REITs最为活跃的交易并不只是首发阶段， REITs管理人在存续期通过主动管理进行资产扩募、兼并收购，能够不断提升投资人收益，并促进市场交易，推动REITs市场不断发展。对投资人的大类资产配置而言，公募REITs有望成为一个全新的万亿元规模的大类资产。（中国证券报）
近期，首批9只公募REITs的发售吸引了市场的目光。在部分公募REITs管理人看来，从成熟市场的经验来看， REITs最为活跃的交易并不只是首发阶段， REITs管理人在存续期通过主动管理进行资产扩募、兼并收购，能够不断提升投资人收益，并促进市场交易，推动REITs市场不断发展。对投资人的大类资产配置而言，公募REITs有望成为一个全新的万亿元规模的大类资产。
底层资产质量是关键因素
据了解，公募REITs是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由专门投资机构进行不动产及基础设施投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种基金。首批公募REITs均为长封闭期产品，最短封闭期为20年，而最长封闭期高达99年。但公募REITs产品在发行结束后可以在二级市场上市交易，保证了产品的流动性。
而首批9只公募REITs之所以能如此受捧，主要就在于其底层资产较为优质，预期现金流收入稳定。首批REITs的底层资产涵盖产业园、收费公路、污染治理和仓储物流等主流基础设施项目类型，资产分布在北京、上海、广州、深圳等区域，均为我国经济发达地区。
“判断REITs好与不好，核心点就是看背后的底层资产是否优质，现金流是不是具备持续、稳定、可增长的特性，其中很重要的一点就是REITs底层资产背后的行业发展得好不好。”深创投不动产基金管理(深圳)有限公司首席投资官、红土创新基金管理有限公司基础设施基金投资决策委员会委员孔令艺介绍，以红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“红土创新盐田港REITs基金”或“盐港REIT”)为例，它的底层资产是位于深圳的盐田港现代物流中心，总建筑面积超过47万平方米，此次纳入首批发行的建筑面积约32万平方米，是国内最大盘道直入式单体仓储配送中心。
“仓储物流行业是近几年来中国不动产行业表现最好的持有型不动产资产，深圳又是北上广深四个一线城市中仓储物流资源最为稀缺的地方。具体来说，盐田港现代物流中心所辐射的广阔经济腹地范围涵盖粤港澳大湾区以及四川、重庆、湖南等地，所辐射区域无论是GDP总额还是进出口总额，都占全国三分之一以上，这个资产所在的地域属性和行业属性具备很好的投资价值。”孔令艺说。
红土创新盐田港REITs基金经理梁策则表示，深创投很早就开始布局公募REITs市场，核心团队拥有十年以上不动产投资以及REITs基金经验，深创投在前期的准备中也配置了超过20人的REITs业务团队。盐港REIT后续运营管理过程中将涉及到几个管理主体，包括红土创新公募基金管理人、ABS管理人深创投红土资管，以及外部管理机构深圳市盐田港物流有限公司。外部管理机构对于仓储物流的管理经验以及当地潜在客户的关系都有比较长期的沉淀和积累，未来会辅助基金管理人对底层资产进行管理。