前期物业服务合同是什么民法典规定前期物业期限( 二 )

大地华园业委会辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法、裁判结果公平公正，发展物业公司的上诉不成立。一、涉案车位未能办理不动产权登记，无法成为建筑物的专有部分。1.我国《民法典》第二百零九条规定了不动产物权的登记生效原则，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也明确了“建筑物专有部分”的条件，其中重要一条即是“能够登记成为特定业主所有权的客体” 。大地公司作为涉案大地华园小区的建设单位，未能向法庭提供有效证据证实涉案的地下车位已经取得了不动产权登记证书且登记在自身名下，无法说明涉案地下车位系其专有部分。大地公司亦未能提供证据证实其已出售的车位已经办理不动产权变更登记，将登记所有人变更为实际权利人，并成为实际权利人在涉案小区的专有部分。因此，涉案地下车位无法成为建筑物专有部分，其他主体无权基于所有权委托相关管理人进行管理。2.发展物业公司提到的“济南方达房产测绘鉴定中心2007年7月31日测绘的房屋坐落于历城区华龙路1110号2号楼济南市房屋平面图绘制及面积报告书”，无法作为有效证据支撑其诉讼主张。（1）该报告书中的准确表达为“二、功能区分摊的共有面积包括：1、地下（车库）功能区分摊的共有面积包括：楼梯5-楼梯7、车道、走廊、风井、风机房。”没有表述地下车位“属于专有部分，未进行建筑面积分摊” 。（2）整个大地华园小区包括1栋30层商务写字楼和2栋连廊式12层住宅楼。发展物业公司仅提交了一份2号楼（住宅楼）的测绘报告书，无法准确反映涉案项目的真实面积分摊情况。（3）仅从发展物业公司提供的2号楼报告书中记载的内容可以看出，地下（车库）部分仍然有计入分摊共有面积的部分，结合一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，发展物业公司仍应将地下车位（车库）整体移交给大地华园业委会，再由业委会选聘的物业服务企业进行统一管理。3.涉案的地下车位没有登记为特定所有权人专有不动产，这些“专有部分业主”委托发展物业公司管理地下车位也就没有法律依据。实际上，由于小区建设单位大地公司在办理产权登记时故意提供虚假规划等虚假办证申请材料，导致了整个项目小区至今无法正常办理产权登记。但鉴于大地华园小区地下车位（车库）属于小区配套基础设施，已经由部分业主实际占有、使用且与涉案小区均属同一物业管理区域，因此应当由同一家物业服务企业进行集中统一管理。二、发展物业公司应立即撤离大地华园小区物业管理区域，将小区物业服务工作全部移交给业委会选聘的物业服务企业。根据原审中双方的举证可以证实：发展物业公司系大地华园小区的前期物业服务企业。2016年4月17日，大地华园业委会代表小区全体业主与新的物业服务企业山东德尚行物业服务有限公司签订《物业服务合同》。根据小区业主与发展物业公司签订的《大地华园·物业管理服务协议》第四项第4条约定及《民法典》第九百四十条规定，此时前期物业服务合同已经终止。根据《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。大地华园小区已由大地华园业委会选聘的新物业服务公司进驻，双方签订的物业服务合同已经生效，前期物业服务合同应当立即终止，发展物业公司应当立即退出涉案小区服务区域，不得再以任何理由、在小区任何区域从事任何一种物业管理工作。三、发展物业公司应当立即将大地华园小区地下车库、车位的物业管理权移交给大地华园业主委员会。我国《民法典》第二百七十五条第二款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区内的地下车库是小区的配套设施，无论是专有部分还是共有部分，均应优先满足全体业主的使用需要。且由于大地华园业主委员会已经选聘了新的物业服务企业，在其他主体无法就其所谓“专有部分”另行委托物业服务企业进行管理的前提下，发展物业公司已经无任何理由继续滞留小区，更无权控制小区地下车库、车位的物业管理权。但截至本案二审法庭调查时，发展物业公司仍然滞留在涉案小区，非法占有、管理着涉案小区的地下车库、车位并进行停车管理收费，已经构成对业主共同管理权的侵害。因此，原审法院判决发展物业公司将涉案小区地下车库、车位的物业管理权移交给大地华园业委会，符合法律规定。四、原审法院审理程序合法。大地华园业委会基于同一事实、同一理由起诉后申请撤诉，又重新起诉，人民法院应予受理并依法进行审理，这并不违反“一事不再理”原则，亦不构成对司法资源的浪费。另，原审法院已经判决大地公司将涉案小区地下车库、车位的业主档案、出售资料、水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料移交给业委会，大地公司并未提起上诉。这应当视为大地公司对原审判决部分判项的认可，大地公司应当积极履行相应的义务。

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