离婚财产分割代理律师婚姻问题咨询( 五 )

5、婚后用个人财产购买的房产
上海市高级人民法院在关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）中明确：夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益，如当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。具体实践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。司法实践中，认定婚后用个人财产购买的房产是个人财产的难点在于证据，因为只要主张个人财产的一方不能完全证明其房产的全部出资来源于个人财产，那么法院一般都会推定房产为夫妻共同财产。
【常见问题1】婚前买的房子就是婚前个人财产，婚后买的房子就是夫妻共同财产吗？判断房产性质是按照房产证颁发的时间界定吗？
锦盾律师解答：目前确有许多观点认为，只要房产证颁发的时间在结婚之前就是婚前个人财产，如果房产证颁发的时间在结婚之后就为夫妻共同财产。这种观点的法律渊源在于我国物权法规定的物权登记制度，一般情况下，房产权属登记是房产所有权取得的必经程序。只有办理了房产产权登记或者过户手续，才能真正取得房产所有权。因此，有人认为房产证只要是婚后办出来的，那么房产就是婚后取得的，是为夫妻共同财产；反之，房产证只要是婚前办出来的，该房产就为婚前个人财产。但在实践中，存在房产为婚前签订合同购买、但由于房地产管理部门办理产权证需要一段时间，有时候婚前购房但产权证在结婚后取得，对于该类房产是否为共同财产，上海法院以购买房产、签订合同的时间点作为确定产权性质的标准，并没有以房产证取得的时间点作为判断房产是否共有的标志。另外，许多婚后取得房子，如遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产、夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下、婚后用个人财产购买的房产也都是夫妻一方的个人财产。对此前文已有所分析，在此不做赘述。
【常见问题2】夫妻一方婚前按揭购房婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时房屋婚后的增值部分是夫妻共同财产吗？
锦盾律师解答：物权法主张物的孳息属于物的所有权人，房产因市场价格波动造成的增值属于房屋的自然孳息，因此夫妻一方婚前按揭购房所投入的资金在婚后房屋相应增值部分属于房屋的所有权人。而婚后夫妻双方共同还贷，其相应的增值部分属于夫妻共有，这或许兼顾了公平公正原则。
2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“新婚姻法司法解释三”），自2011年8月13日起施行。

文章插图
锦盾律师解读：新婚姻法司法解释第五条规定对离婚房产分割的影响重在婚前个人房产在婚后增值部分及租金等收益性质的认定上。根据本条规定，婚前个人房产在婚后的自然增值仍为其个人财产（需和新婚姻法司法解释三第十条规定的婚后配偶参与还贷的情况相区别）。关于孽息的问题，孳息是与原物相对而言的，是指由原物而产生的物。孳息包括天然孳息与法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性而产生的物，如母牛所生的牛犊，果树上所产出的果实，土地上所生产的粮食，都为天然孳息。法定孳息是指依一定的法律关系由原物所生的物，例如，房屋出租所得的租金，依股本金所得的股息，即为法定孳息。法定孳息与天然孳息的区别就在于，前者须依一定的法律关系才能取得，而在此法律关系中，有权取得孳息者须履行相应的义务；而后者是基于物的天性所得，取得人并不以履行一定的民事义务为前提。法定孳息一般只能为须履行相应义务的人取得。由于房屋出租的收益如租金为法定孽息，本律师理解本条规定的“孽息”应不包括法定孽息。

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