房企掀起拆分物业上市潮，打的什么算盘？( 二 )

物业管理行业的高成长性及高稳定性与过去十几年房地产行业的快速发展有直接关系。
由于物业管理公司的在管面积主要产生于房产销售后的交付，因此具有滞后2-3年地产销售的周期属性。
国泰瑞丰投研总监任凯在接受媒体采访时曾披露，开发商在2017年至2019年间的销售面积大大超过以往年份，按房企两至三年的交付时间来看，2019年至2022年房企的交付面积会持续高速增长。据国信证券预计，2019年至2023年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在11%左右，预计到2023年末全国物业管理规模将超过1.5万亿。
因此，多家房企都想借红利期上市，增加新的资本市场融资渠道，将募集资金用于战略投资或并购，以进一步扩大业务规模，巩固行业地位。
资本市场对此也给出了积极反馈，从市场表现来看，物业与房企的表现呈相反状态。
据艾德一站通梳理，年初至今，26只物业股中有23只物业股股价上涨。其中，银城生活服务更是以393.23%的涨幅远超其他，位居首位。疫情来袭，物业管理的抗风险和流动性价值进得到了进一步的凸显。
今年5月，碧桂园服务市值一度达到1047.9亿港元，成为首支市值破千亿的物业股，表现优异的不只碧桂园服务：港交所16支标的物管股近三年的净利润增长率基本都在100%以上。
Wind数据显示，雅生活服务（雅居乐集团）近三年的净利润增长率高666.02%，永升生活服务（旭辉集团控股）、滨江服务（股滨江集团）、蓝光嘉宝服务（蓝光发展）、碧桂园服务（碧桂园）的净利润增长超过400%，中海物业（中国海外发展）则超过200% 。
在此背景下，分拆物业业务上市充满诱惑。
融创服务在招股书中表示，“看好物管行业未来发展空间，分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力，还可拥有独立的融资平台，直接进入资本市场进行股权或债务融资，为未来发展提供资金” 。
不过，机遇同时也会伴随风险，房企们也在招股书中提示了相关风险：需要在规模扩张的同时，有效控制成本、提升经营效益，若成本支出控制不好，势必会影响母公司的业务。
一般情况下，影响物管企业利润的因素包括物业费定价、管理成本以及其他附加收入和衍生收入等。
由于物业费定价比较透明，部分地区有政府指导价格，可调节幅度有限。因此改善利润概括起来就是两条路：开源、节流。
所谓开源是指增加物业公司的衍生收入和附加收入，而这意味着增值服务的创新。一定程度上，物业增值服务决定着其的营收前景，当前，已有多家物业公司推出管家服务、一站式服务、全方位服务等概念，涉足新零售、养老、医疗、租赁等领域。
如雅生活服务的增值服务涉及到社区金融、社区旅游，绿城服务的业态更加广泛，包括租赁运营、租售交易、家政服务、社区服务以及社区零售等领域。
从结果来看，社区增值服务营收有较高增长。
以碧桂园服务为例，2019年社区增值服务收入8.7亿元，同比增长107.4%，在公司营收占比提升至9.0% 。
此外，电梯、外立面、通道、车库等地方的广告位，催生了社区传媒的产生，这也为物业未来拓展业务半径提供空间。
总而言之，为了应对物业公司的运营压力，物业管理公司迫切地探索物业服务的类型和管理类别的多样化。通过提供盈利能力较高的各种增值服务，不断促进收入来源多样化。
在节流方面，房企除了采取扩大管理面积，摊薄成本的方法。也可适当增加科技投入，减少成本增加利润。