房企掀起拆分物业上市潮，打的什么算盘？

在物业股大受资本青睐的2020年，各大房企正加速入场。
【房企掀起拆分物业上市潮，打的什么算盘？】目前，中国前十大房企中，碧桂园、保利、中海和招商蛇口已完成物业分拆上市，绿地、龙湖分别入股雅生活和绿城服务，恒大、融创和华润置地也有明确的分拆计划。
物业分拆上市并不是今年才有的玩法。
2014年6月花样年控股把旗下物业管理公司彩生活分拆上市，为内地最早拆分物业赴港上市的企业，随后，更多玩家效仿入场：
2015年10月，中国海外发展将旗下物业管理公司中海物业分拆独立上市。
2016年7月，绿城中国旗下绿城管理控股把旗下的物业管理公司绿城服务分拆上市。
从2018年开始，内地房地产巨头开启了分拆物业管理业务单独上市的浪潮：
2018年6月，碧桂园服务在港上市。
2019年12月，保利物业在港上市。
2020年7月，正荣物业、金融街物业在港上市。
而资本市场对此也颇为买账：截至到今年8月13日，已上市的26家物业公司，平均市盈率为41.39倍，其中，11家物企的市盈率超平均值。
房地产行业似乎迎来了物业时代。
房企的算盘
分拆物业业务上市，是中国房地产企业们摆脱当前困境的通用法则。
这与房地产行业的特点有关：中国房地产行业普遍盛行重资产模式，长期以来，高杠杆、高负债、紧张的现金流等问题困扰着房企们。
同时，经济大环境、房价、房地产政策等因素对房企的影响也很大。2018年以来，我国信贷环境持续收紧，房企融资环境日趋严峻。同时，政府多次强调“房住不炒”，一定程度上影响到了房价和房屋交易量。整体来看，属于房企的黄金时代已经过去，反映在资本市场上便是股价表现不佳。
与起伏较大的房地产市场相比，物业是刚需，因而成为房企眼中的新增长点，正因如此，多家头部房企近期加入分拆物业业务上市的行列。
物业之所以受到青睐，首先与其业务模式有关。疫情期间，恒大投放大量广告，打折卖房，目的就是为了促进现金回流，避免资金流紧张。此前王健林处理旗下酒店业务和文旅项目时，打出的口号就是要向轻资产模式转型。房企们大同小异的动作背后，都是为了降低房地产业务本身的风险，而物业业务正好可以分散风险。
物业管理虽然盈利微薄，却受宏观调控影响较小，发展呈稳中向上的态势，能成为稳定的现金流来源。此外，政府把老旧小区改造写入政府工作报告中，势必会引入市场化运营的物业公司，这也给物业公司发展创造了政策利好条件。
另一方面，对于房企而言，分拆物业板块上市，对于促进其未来成长性有助力作用。
在当前业务基础上，物业可拓展的业务方向还有二手房经纪、房屋出租、家政服务等领域。例如融创服务的主营业务，除了向业主提供安保、清洁、绿化等传统物业管理服务，还向房地产开发商提供销售协助服务、房产中介服务、代理销售服务等业务。根据融创服务招股书显示，其非业主增值服务收入已超过物业管理业务收入。
当下，物业公司的资金链多依靠母公司输血，向外拓宽业务的能力有限，因此，分拆物业业务上市后，房企可为物业撬动更多资源，以实现业务拓展。
总体来讲，房企分拆物业的逻辑大致是，将物业资产证券化，融到更多的钱，减轻背后地产公司的资金周转压力，从而为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流。
不过，要取得理想效果，单纯将物业业务分拆上市是远远不够的。
价值还要看长期