国泰君安：业绩首次出现下滑！房企的大浪淘沙拉开序幕( 二 )

文章插图
重点房企的资产扩张依然主要来自于负债扩张，不过2020年权益扩张较2019年下降3个pct，而负债扩张贡献率上升了3个pct，利润扩张贡献率则保持平稳。

文章插图

文章插图
1.2 受疫情影响结转大幅放缓，业绩首次出现下滑
2020年受疫情影响，A股重点房企结转大幅放缓，业绩首次出现下滑。2020年，A股29家重点房企营收合计实现2.3万亿，同比增长12%，相比2019年的23%增速大幅下滑；归母净利润实现1864亿元，同比减少8%，首次出现业绩下滑。一方面，我们看到本轮重点房企结算速度从2017年的低位开始复苏，房企进入业绩持续释放期，但2020年受疫情影响结转受拖累；另一方面，我们也观察到随着高价地的结转，存货减值的拖累，造成归母净利润增速转负。

文章插图
且2017~2020年间重点房企中有22家业绩增速出现持续下滑，有5家出现先上行后下滑，而在这期间只有1家出现业绩增速持续上行。

文章插图
同样受疫情影响，港股重点房企营收结算大幅放缓，业绩持续下滑。2020年，港股15家重点房企营收合计实现2.3万亿，同比增长10%，相比2019年18%的增速下滑8个pct；归母净利润合计实现2377亿元，同比减少19%，相较2019年-10%的增速依然大幅下滑。

文章插图
2020年，一方面受疫情影响结转，另一方面随着前期高地价项目和资本化利息进入结算期，行业整体利润空间进一步受到挤压，多数房企利润出现下滑，而港股重点房企比A股重点房企利润下滑幅度更严重。

文章插图

文章插图
从(预收账款+合同负债)/营收的角度看，重点房企的收入确定性依然维持高位水平。2020年A股重点房企(预收账款+合同负债)/营业收入为1.2，出于近10年的较高位水平，因此重点房企的业绩确定性有高保障。

文章插图
1.3 管理费用改善明显，财务费用首次出现收缩
2020年，重点房企的三费率平均为7.2%，相较2019年下降0.9pct，处于近10年的低位水平。其中占比最高的管理费用率改善最好，较2019年下滑0.5pct至2.9%，因为多数房企从扩张期进入到深耕期；其次财务费用率下降0.2pct至1.7%，因为房企的持续降杠杆，财务费用首次出现下滑；而销售费用率也较2019年下降0.2pct，主要是2020年新房市场去化率高起。

文章插图
1.4 高地价被套，存货跌价损失创新高
经历过2017年火爆抢地，房企从2018年便开始大规模计提存货减值准备，2020年的存货跌价损失创新高，由于限价、限签等政策影响的是整个行业，房企的利润预期也会减少，甚至可能亏本。

文章插图
1.5 伴随高价地结转，盈利能力已下行至2015年水平
重点房企毛利率从2019年开始下滑，2020年较2019年大幅下滑4.6个pct至26.4% 。重点房企毛利率从2016年开始复苏，直到2019年出现下滑。究其原因，2016、2017年为“地王”频出的两年，目前房企已经陆续开始结转这些高价地项目。