国泰君安：业绩首次出现下滑！房企的大浪淘沙拉开序幕( 五 )

房企土储中待开发占比明显下行，去库存趋势明显。因为多数房企土储为未结算口径(涵盖未开工、开工未售、已售未结等)，即使加大销售力度但如果结算进度较慢，短期难从土储总量上看到去库存。但从披露待开发土储口径的可比公司看，从2019年开始，土储中待开发占比明显下滑，2020年待开发土储占比进一步降至33.3%，这意味着开发商加大了土储向新开工进而销售的转化力度，在主动去库存。

文章插图
3.2 地货比上升，房企未来毛利率仍承压
重点房企地货比逐年上升至40%，一方面带来无息杠杆压力，另一方面也让毛利率承压。我们梳理了有可比数据的18家房企的销售均价和拿地均价，销售均价近3年总体平稳，但拿地楼面价却逐年走高，2020年达到5511元/平，带动地货比提升至40% 。1)在预售制下，地货比提升意味着可以撬动的预收杠杆变低，被动提升房企的现金流和规模压力；2)土地价格上升而销售均价较为稳定，意味着土地成本占比提升，将压缩未来结算的毛利率。

文章插图
2020年重点房企拿地近六成金额投向长三角和珠三角。根据中指拿地明细数据，2020年重点房企57%拿地金额投向长三角和珠三角，较上年提升3pcts 。中西部拿地占比较为稳定，环渤海拿地占比有所下降。

文章插图
2020年重点房企一线城市拿地占比有所提升。2020年重点房企拿地的城市层级结构较为稳定，一二线占比63%，与2019年相当，不过一线占比有所提升至15% 。

文章插图
4 竣工稳定增长，销售目标再降速
4.1 重点房企计划开工反弹，竣工稳健增长
重点房企2020年新开工面积下滑8.4%，2021年计划开工止跌小幅增长。从数据完整可比的15家公司看，①2020年实际新开工超出计划15.8%，与2019年的15.2%基本相当，开工回落符合预期；②2021年房企新开工计划出现反弹，达到1.95亿平，较2020年增长3.8%，新开工较2020年明显好转；③分房企看，新城控股、招商蛇口、保利地产新开工计划增速领先，增速分别为31%、18%、14% 。

文章插图
重点房企2020年竣工略低于计划，2021年计划竣工仍保持较高增速。从数据完整可比的14家公司看，①2020年实际竣工较年初计划低1.6%，而2019年则超出年初计划1%，疫情对竣工仍然产生了较为明显的影响；②2021年房企竣工仍保持稳步增长，达1.83亿平，较2020年增长10.5%，但增速下滑17.1pcts；③分房企看，新城控股、蓝光发展、金地集团计划竣工增速领先，增速分别为40%、28%、23% 。

文章插图
4.2 2020年销售目标基本完成，2021年再降速
从2020年公布销售目标房企看，总销售额略超年初目标。1)我们统计的2020年初公布销售目标的房企共24家，合计目标销售额5.25万亿，最终实现销售5.38万亿，略超2.6% 。但仅54%的房企完成了销售目标，近一半房企未完成销售目标。2)分房企看，滨江集团、中国金茂、中国恒大超额完成销售目标均在10%以上。

文章插图
2021年房企目标销售增速延续下降趋势，降至11% 。1)2021年公布销售目标的房企共22家，合计销售目标6.46万亿，较2020年实际销售收入增长11%，但增速较2020年下滑2pcts.2)从规模结构看，头部房企明显降速，TOP10及TOP11-20均降至10%，小规模房企因为基数较低，仍有较高增速。3)TOP20房企中，招商蛇口、金地集团、旭辉集团控股、龙湖集团销售目标增速领先，均在14%以上。