美国各地房价大幅攀升由楼市泡沫引发的次贷危机会再次上演吗？( 二 )

2004年开始，基于对美国经济复苏的判断以及对通胀走高的担忧，美联储两年内连续17次加息，联邦基准利率从1%上调至2006年的5.25%，浮动的房贷利率也随之走高，多数贷款人的还贷压力逐步提升。基准利率的上升随后刺破了美国房地产市场泡沫，2006年以后，标准普尔核心逻辑公司凯斯·希勒(Case-Shiller)房地产价格指数开始大幅下跌。
对于提供抵押贷款的金融机构来说，房价下跌导致抵押品价值缩水，这些机构无法继续通过出售抵押品回收贷款本息。而对于本身偿债能力就不够强的次级贷款人，房价下跌使他们不再能按照房屋净值取得新的抵押贷款，即便是出售房产也无法覆盖本息，所以次级贷款出现大批量违约。
据《华尔街日报》报道，2005年前后，大量新建房屋造成住房市场供应过剩。美国的金融机构为了追求高利润，将这些高风险抵押贷款打包成证券，出售给投资者。随着越来越多的房主无法按时偿还贷款，贷款机构损失惨重，整个金融系统陷入瘫痪。
据NAR的数据，2006至2014年间，约有930万户家庭经历了房屋止赎、将房屋交由贷款方处理，或是折价出售。
德意志银行首席分析师吉米·里德称，目前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异。当前来看，美国房价距离历史高点不到1%，且高出疫情前的平均水平10% 。这样的数字将成为一个“巨大的担忧” 。
尚未形成泡沫？
虽然市场上的担忧声渐起，但一些经济学家和美联储官员并不认为楼市正再次形成泡沫。他们认为，这一轮房价飙升主要是由供需不匹配推动的，而不是由不良贷款行为引发的。
哈佛大学教授、宏观经济学家罗伯特·巴罗(Robert J.Barro)此前在接受《国际金融报》采访人员采访时表示，房地产价格上涨、抵押贷款支持的证券和其他形式的债务抵押债券等金融创新推动了2008年金融危机。政府给了房利美(Fannie Mae)和其他相关企业过多的补贴，从而鼓励它们降低房贷门槛，对不合格借款人扩大房屋所有权太过纵容，这是危机爆发的源头。
事实上，在上一轮房地产泡沫中，“欺骗性贷款”很常见，借款人不需要提供收入证明、不论信用如何，都可以获得机构的抵押贷款。
而如今，尽管抵押贷款利率很低，但自2007-2009年经济衰退以来，贷款标准已大幅收紧。2010年《多德-弗兰克法案》实施了更严格的住房贷款要求，以避免另一场止赎危机。而且由于与新冠疫情相关的不确定性较多，银行现在只向信誉最好的抵押贷款客户提供贷款。
数据显示，2006年美国房地产市场的总价值达到25.6万亿美元的顶峰，抵押贷款债务总额达到10.5万亿美元，整个房地产市场的贷款价值比(LTV)约为41.2% 。而如今，房地产市场的价值已跃升至33.3万亿美元，抵押贷款总额仅增至11.5万亿美元，LTV仅为34.5% 。
据Mortgage Bankers Association的数据，疫情暴发后，按揭信贷供应暴跌至六年最低水平，此后仅有小幅恢复。
纽约联邦储备银行表示，抵押贷款借款人的典型信用评分在去年第三季度和第四季度达到创纪录的786分。
Redfin的经济学家雷吉·爱德华兹(Reggie Edwards)表示，如今，许多买房客都是抵押贷款历史上信用最好的一批人。
西班牙对外银行(BBVA)首席美国经济学家卡尔普(Nathaniel Karp)表示，住房市场的数据与基本面相符，有吸引力的利率、财政刺激措施导致的收入增加，增强了人们的偿债能力，同时使买家能获得更高额度的抵押贷款。而且放贷标准依然严格，因此，目前几乎没有形成泡沫的风险。
美联储主席鲍威尔4月曾表示：“我不认为房地产行业存在那种对金融稳定造成威胁的担忧。我们没有看到不良贷款和不可持续的价格增长等现象。”

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