恒大的新篇与旧页( 二 )

作为资金密集型行业，增长、负债、土储规模三者之间的平衡，是地产企业经营的核心：增长与负债的平衡，是对发展节奏与风险的把握；负债与土储规模的平衡，是资金运用的技巧；增长与土储规模的平衡，是前者依托后者作为基础，后者决定前者质量，并最终决定资本市场如何评估的关键。
只是对于房地产企业来说，这门课程太精妙，太需要前瞻能力和经验积累，几乎成为外界考量地产企业的关键指标，以至于连恒大这样的企业，都需要不断面对来自外界的质疑与谣言——2020年9月“恒大吃紧、求援粤府”的传闻，正是这种谣言的体现。
但这则谣言无疑从侧面说明，地产企业的财务结构安全性多么深入人心，“恒大吃紧”的谣言可以被终结，但地产企业对财务安全的掌控，却始终需要经营者当作头等战略对待。
在2020年3月的业绩发布会上，恒大集团提出了“高增长、控规模、降负债”的三年发展战略，即实现销售高增长，土地储备规模严格控制，有息负债力争每年下降1500亿元。
这无疑是恒大“效益型”发展模式的延续，作为跨越近三十年的老地产人，许家印显然希望用这样的模式，为恒大建立一个“增长、负债、土储规模”三者平衡的稳健模型。
事实上，透过公司在9月25日晚发布的公告，不难看出恒大在这个模型上的实际操作效果。

文章插图
在“高增长”方面，截至9月24日，恒大累计实现销售5049亿元，同比增长11.4%；销售回款4521亿元，同比增长51.3% 。截至6月30日，现金余额2046亿元。
此外，自9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在9月、10月两个月累计实现2000亿元销售。若能顺利实现，则意味着恒大有望在10月末提前实现6500亿销售目标，且极有可能完成8000亿内控销售目标。
在“降负债”方面，其中“降负债”作为新战略的核心，更提出了具体的量化指标：有息负债每年下降1500亿。
截至9月24日，公司有息负债较3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还9月25日以后到期借款435亿元，降负债成效显著。
有趣的是，公告回顾了恒大成立24年来的历史。在这24年里，恒大共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。而目前全国在建的866个项目，均在正常开工建设，公司运营健康平稳。
在“控规模”方面，据此前半年报数据，公司严控拿地，土地储备下降至2.4亿平方米，仍可满足未来三到四年的发展需要。
在2008年的寒冬阴影下，恒大集团对于财务安全的原则变得高度追求收缩稳健：增长高度关注回款，负债高度关注融资成本和逾期，土地储备高度关注拿地成本与总额。
换言之，恒大对于地产行业的传统打法几乎已经弃之敝履，这既包括大举借债高杠杆策略，也包括大举拿地的激进储备策略。
恒大在未来三年内实施的“高增长、控规模、降负债”的发展战略，其实都是以“由激进到稳健，由规模到效益”为核心的转向模式的体现。
当地产行业逐渐从“狂飙猛进、豪赌全国”转向存量博弈，当地产企业的竞争进入越来越精细化操作的时代后，财务安全、发展节奏和效益管理的价值将格外凸显。在回款上严格把控、在负债上降低比例、在土地储备上自我满足，就是恒大地产作为带给行业的三个重要知识点。
而统领这三个知识点的，则是“对周期里刹车与油门的领悟”，这才是恒大地产在传闻与谣言背后，埋藏的最终秘密。
【本文作者牛楚云，由投资界合作伙伴阿尔法工场授权发布，文章版权归原作者及原出处所有。文章系作者个人观点，不代表投资界立场。如内容、图片有任何版权问题，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处理。】