恒大的新篇与旧页

如果有人在2008年造访恒大（03333.HK），一定会见到一个繁忙的许家印。
从2006年开始，恒大走出华南地区，开始向全国扩张，先后在武汉、重庆、上海地区拍下地王，到2008年初，恒大地产的土地储备，较2006年增长了7倍，达到4580万平方米。
切入二线省会城市，享受人口聚集和城镇化红利，坐拥优质土地储备，完成上市融资。这是恒大当时的商业计划。然而，人算比不过天算。先是上市计划搁浅，又逢宏观调控，银根紧缩。双重夹击之下，全国扩张的恒大陷入了资金短缺的困境。以至于许家印直言——“这是我压力最大的一段时间。”
解开这个困局，恒大花了三个月时间。德意志银行、美林银行与郑裕彤旗下的周大福总共斥资五亿美元入股恒大。
这帮助恒大度过了难关，到2009年，公司的销售规模突破300亿元，同比增长了将近4倍。在各大地产同行开始角逐二线城市的时候，公司已经领先市场，得以从容对三线城市进行新一轮布局了。
这造就了日后营业收入连创新高的恒大，到2017年，恒大的营收达到3110亿，2018年达到4662亿，到2020年9月24日，这个数字是5049亿。如果将“金九银十”定理预估在内，市场有望见证一个七到八千亿营收的新纪录。
旧页与新页
基于对房地产行业的判断，恒大凭借“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的三高一低，成功实现了业绩的快速提高，也成为了行业内其他公司复制学习的模板。
然而，尽管自2014年起，恒大每年都在实现千亿级别的增长。发生在2008年的危局，却难免在许家印心中留下警惕的声音——杠杆甜蜜而诱惑，却也是周期来临时危机与存活的风险之源。
自2017年起，恒大做出了一个全面转向的举动——由“规模型”向“效益型”发展模式转变。
自我颠覆的详细操作，是改变过去的高速增长模式，转而寻求高质量增长。将过去的“三高一低”打法彻底变成历史，除了继续保持高周转和低成本，将负债、杠杆与拿地规模统统降下来。
这在恒大内部引起了一片争议之声。习惯了高举高打的业务管理者，对于节奏的调整难免抗拒。但许家印的态度也很坚决——过去追规模有多猛，现在抓效益就有多狠。
作为与中国房地产行业同行的经营者，又在2008年地产寒冬里吃过亏，许家印显然懂得一个道理——从1998年房改开始，房地产周期的刹车与油门始终来回切换，目的只有两个：避免过热增长，防止过冷下滑。地产企业如何把握好其中节奏，就成为发展与存活的关键所在。
而在新一轮地产调控出台之前，兑现利润、积累现金、降低杠杆、收缩战线，是避免被一块石头绊倒两次的唯一办法。
半年后，公司兑现了对资本市场的承诺，完成了全部近千亿元永续债的赎回，大幅改善了债务结构。2017年11月，又引入了山东高速、苏宁电器等公司作为第三轮战略投资者，累计完成了一千三百亿元融资。
【恒大的新篇与旧页】通过减债务、加权益，恒大完成了杠杆优化，同时伴随营业收入的增加，在当年一举实现了资产负债率下降280%的目标。同时也造就了资本市场的一致预期：2017年，恒大的股价涨幅超过了500% 。
这成为了恒大追求稳健财务结构的开端，也确实帮助恒大在此后两年的周期波动中平安过渡。事实上，自2018年“房住不炒”定调之后，用“高负债、高杠杆”豪赌全国，险中求贵的打法，几乎已经被行业抛弃。
刹车与油门的领悟
任泽平有一句名言，对于房地产周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口。但对于房地产企业来说，无论长中短期，都要看自己的经营状况。